Jak i kiedy zapłacić podatek od wynajmu mieszkania?

Podatek od wynajmu mieszkania to obowiązek każdej osoby, która czerpie zyski z odpłatnego udostępniania własnej nieruchomości osobom trzecim. Nie ma tu znaczenia, czy właścicielem lokalu jest osoba prywatna, czy firma – choć od tego zależy to, jaki podatek od wynajmu mieszkania zapłacisz. Na powstanie obowiązku podatkowego nie wpływa też samo przeznaczenie wynajmowanej nieruchomości (np. na cele mieszkalne lub biznesowe).

Wbrew powszechnemu przekonaniu, opodatkowaniu nie podlegają tylko umowy najmu okazjonalnego, które wymagają zgłoszenia do urzędu skarbowego. Jeśli zdecydujesz się na podpisanie z najemcą tradycyjnej umowy najmu, i tak musisz uiścić podatek od wynajmu mieszkania. Osoba prywatna czy firma nie musi w takim przypadku poinformować fiskusa o zawarciu umowy – wystarczy zacząć opłacać podatek na własną rękę.

Jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania? Do wyboru masz dwie formy regulowania należności:

• płatność miesięczna – w tym przypadku kwotę za dany miesiąc należy uiścić do 20. dnia kolejnego miesiąca,
• płatność kwartalna – przy wyborze tej formy należy zapłacić podatek do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu danego kwartału.

Nie musisz informować urzędu skarbowego o tym, którą z tych metod wybierasz. Po prostu zacznij opłacać podatek w jeden z powyższych sposobów, a w zeznaniu rocznym zaznacz, czy rozliczasz go miesięcznie, czy kwartalnie. Dochody z tego tytułu rozlicza się w formularzu PIT-28 od 15 lutego do 30 kwietnia następnego roku.

Warto mieć świadomość tego, że dla wynajmu nieruchomości obowiązują różne formy opodatkowania, ale wybór między nimi zależy od tego, kto jest właścicielem nieruchomości. Osoby fizyczne, które czerpią zyski z najmu prywatnego, mają obecnie do dyspozycji tylko jedną opcję: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Jaki podatek od wynajmu mieszkania zapłacisz jako podmiot firmowy? Przedsiębiorcy mają do dyspozycji 3 formy opodatkowania. Tak jak przy innych rodzajach działalności gospodarczej jest to: opodatkowanie na zasadach ogólnych, podatek liniowy i ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. 

Z czym wiąże się każda forma, w której może występować podatek od wynajmu mieszkania – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, skala podatkowa i podatek liniowy? Poniżej omawiamy ich najważniejsze aspekty.

Opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych to obecnie najpowszechniejsza forma opodatkowania, gdyż muszą z niej korzystać wszystkie osoby fizyczne, które nie rozliczają tego przychodu w ramach żadnej działalności gospodarczej. Metodę tę wybierają też chętnie przedsiębiorcy.

Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Ryczałt występuje w dwóch wariantach:

• jeśli przychody wynoszą do 100 000 zł – stawka podatku wynosi 8,5%,
• dla nadwyżki przychodów, która wykracza poza 100 000 zł – stawka podatku wynosi 12,5%. Dla małżonków rozliczających się wspólnie próg ten jest równy 200 000 zł.

Za przychód jest tu uznawany czynsz, który najemca płaci wynajmującemu. W przypadku przedsiębiorców jest to ta sama kwota, jednak pomniejszona o kwotę należnego podatku VAT. Co istotne, podatek płaci się tylko od tych przychodów, które udało Ci się uzyskać w danym okresie. Jeśli przez część roku mieszkanie stało puste, np. ze względu na remont czy trudności ze znalezieniem kolejnych najemców, nie występuje obowiązek podatkowy.

O ile umowa zobowiązuje najemcę do samodzielnego regulowania opłat eksploatacyjnych (np. czynszu administracyjnego, zaliczek na wodę czy rachunków za media), nie zalicza się ich do przychodów. Tym samym nie podlegają one opodatkowaniu. Jeśli w umowie nie znajdzie się stosowny zapis, podatek jest wyliczany na podstawie całej kwoty przekazanej przez najemcę. 

Jaki jest podatek od wynajmu mieszkania na ryczałcie? Przede wszystkim, przy tej formie rozliczenia nie obowiązuje kwota wolna od podatku. Z tego powodu zapłata podatku jest konieczna niezależnie od tego, ile na tym zarobisz. Pamiętaj także, że ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie pozwala na odliczanie kosztów uzyskania przychodu, jak ma to miejsce w przypadku skali podatkowej. Tym samym nie musisz zbierać faktur czy rachunków za wykonane naprawy i remonty.

Opodatkowanie na zasadach ogólnych

Choć wcześniej ta forma opodatkowania była dostępna dla wszystkich osób czerpiących zyski z najmu, od 2023 roku mogą z niej korzystać tylko przedsiębiorcy. Jaki jest podatek od wynajmu mieszkania, jeśli wybierzesz tę opcję? W tym przypadku obowiązująca stawka podatku to 12% przychodu lub 32% + 9% składki zdrowotnej. Granica pomiędzy tymi dwoma progami podatkowymi to 120 000 zł. Jeśli zarobisz tyle lub mniej, zapłacisz 12% podatku, a jeśli przekroczysz tę kwotę – 32%.

Opodatkowanie podatkiem liniowym

Jak w przypadku skali podatkowej, ta forma opodatkowania jest dostępna tylko dla osób, które wynajmują mieszkania jako podmioty firmowe. W 2024 roku stawka podatku liniowego równa się 19% przychodu + 4,9% składki zdrowotnej – niezależnie od wysokości osiąganych przychodów.

Wiedza teoretyczna to jedno, ale wciąż nie wiesz, jak wysoki jest Twój podatek od wynajmu mieszkania? Osoba prywatna rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, co oznacza, że masz do dyspozycji dwa możliwe scenariusze.

Przykład 1:

Załóżmy, że roczne przychody z tytułu wynajmu wyniosły 45 000 zł. W takim przypadku zastosowanie znajdzie stawka 8,5%, więc podatek wyniesie 3 600 zł w perspektywie rocznej. Przy założeniu, że przychody będą równe w każdym miesiącu, zapłacisz zatem 300 zł podatku co miesiąc lub 900 zł co kwartał.

Przykład 2:

Przychody z wynajmu mieszkania wynoszą 120 000 zł. Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Ryczałt należy tu podzielić na dwie kategorie:

• 100 000 zł należy rozliczyć po stawce 8,5%, co daje 8 500 zł,
• pozostałe 20 000 zł należy rozliczyć po stawce 12,5%, co daje 2 500 zł

Ostatecznie roczna kwota podatku wyniesie zatem 11 000 zł. 

Już znasz należną kwotę, ale nie wiesz, jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania? Najważniejsze pytanie to: na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania. Należna kwota powinna zostać przelana na indywidualny numer mikrorachunku, który można wygenerować online, postępując zgodnie z poniższą instrukcją:

1. Wejdź na stronę podatki.gov.pl i przejdź do generatora mikrorachunku podatkowego.
2. W zależności od tego, czy jesteś osobą fizyczną, czy podmiotem firmowym, podaj swój PESEL lub NIP i kliknij przycisk Generuj.
3. Indywidualny numer mikrorachunku zostanie wygenerowany automatycznie. Skopiuj go i zapisz na przyszłość – będziesz z niego korzystać za każdym razem przy opłacaniu podatku. 

Swój numer mikrorachunku możesz też uzyskać stacjonarnie, jeśli udasz się do urzędu skarbowego. 

Wiesz już, na jakie konto wpłacić podatek od wynajmu mieszkania. Czas na kolejny krok: jak zapłacić podatek od wynajmu mieszkania przez Internet? W tym celu zaloguj się do swojej bankowości internetowej lub mobilnej i rozpocznij nową transakcję. Zwróć tylko uwagę na to, by nie był to przelew zwykły, lecz podatkowy. Wypełniając formularz, upewnij się, że:

• typ formularza to PIT-28,
• numer mikrorachunku podatkowego jest tym wygenerowanym na stronie podatki.gov.pl na podstawie Twojego PESEL-u lub NIP-u,
• należna kwota jest obliczona prawidłowo w oparciu o umowę najmu,
• okres rozliczenia odpowiada wybranej formie miesięczna/kwartalna).

Jeśli nie korzystasz z bankowości internetowej lub mobilnej, możesz wypełnić papierowy blankiet przelewu podatkowego i wysłać go w tradycyjny sposób. 

Podatek obowiązuje każdą osobę, która czerpie zyski z wynajmu mieszkania. W przypadku osób fizycznych istnieje tylko jedna sytuacja, kiedy nie trzeba płacić podatku od wynajmu mieszkania. Jest nią nieodpłatne udostępnienie lokalu komuś bliskiemu. Nie ma przychodu – nie ma podatku.

Jeśli chodzi o przedsiębiorców rozliczających się skalą podatkową, w grę wchodzi jeszcze kwota wolna od podatku. Jeśli przychody wynoszą do 30 000 zł, nie płacisz podatku za wynajem mieszkania. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie, w którym ta granica zostaje przekroczona. Zasada ta dotyczy tylko skali podatkowej, ale już nie podatku liniowego i ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Jak wspomnieliśmy wcześniej, podpisanie zwykłej umowy najmu nie zwalnia z obowiązku zapłaty podatku. Osoby, które decydują się na zignorowanie tego działania, robią to na własną odpowiedzialność i powinny mieć świadomość ewentualnych konsekwencji. Jeśli wyjdzie na jaw, że właściciel wynajmowanego mieszkania unika płacenia podatków z tego tytułu, może to skutkować:

• grzywną w wysokości do kilkudziesięciu tysięcy złotych,
• koniecznością zapłacenia zaległego podatku wraz z odsetkami,
• konfiskatą dochodów z najmu, które zostaną uznane za pochodzące z nielegalnej działalności,
• sankcjami karno-prawnymi, w tym nawet karą ograniczenia lub pozbawienia wolności.

To, jak sroga okaże się kara, zależy w dużej mierze od tego, czy dana sytuacja zostanie zakwalifikowana jako wykroczenie, czy też jako przestępstwo skarbowe. W tej pierwszej kategorii mieszczą się zaległości podatkowe do pięciokrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę. Jeśli ta kwota zostanie przekroczona, mowa już o przestępstwie podatkowym.

Terminowo płacąc zaliczki na poczet podatku i składając zeznanie roczne PIT-28, dbasz o to, by uniknąć problemów z urzędem skarbowym. Jeśli chcesz zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa także w innych kwestiach związanych z wynajmowaniem mieszkania, rozważ zakup ubezpieczenia od pożaru i innych zdarzeń losowych.

Posiadanie takiej formy zabezpieczenia od LINK4 pomoże zapewnić ochronę przed finansowymi skutkami szkód wynikających z różnych zdarzeń losowych. Chodzi m.in. o:

• pożar,
• silny wiatr,
• zalanie przez osoby trzecie,
• wandalizm.

Pamiętaj, że konieczność samodzielnego naprawienia takich szkód może oznaczać duży wydatek, a tym samym niższe zyski z wynajmu.

Wynajmowanie własnego mieszkania osobie trzeciej wiąże się z kilkoma obowiązkami, a jednym z nich jest konieczność płacenia podatku z tytułu osiąganych zysków. Dla osób fizycznych jedyną dostępną formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Przedsiębiorcy mają do wyboru jeszcze dwie dodatkowe opcje: skalę podatkową i podatek liniowy.

Aby zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa w kontekście różnych zdarzeń losowych, na jakie jest narażona wynajmowana nieruchomość, możesz pomyśleć o ubezpieczeniu swojej nieruchomości. 

Sprawdź ofertę na stronie LINK4. Umowę możesz zawrzeć na 3 sposoby: przez Internet, korzystając z kalkulatora dostępnego na stronie, telefonicznie (22 444 44 79) – podczas rozmowy z doradcą lub stacjonarnie (u agenta współpracującego z LINK4).

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Kiedy muszę wybrać formę opodatkowania wynajmu?

Formę opodatkowania wybierasz w momencie, gdy powstaje obowiązek podatkowy, czyli po uzyskaniu pierwszego przychodu z tytułu najmu. Pamiętaj tylko, że przy najmie prywatnym nie masz wyboru: dostępny jest tylko ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Jaką stawkę podatku ryczałtowego zapłacę od wynajmu mieszkania?

Obowiązujące stawki podatku to 8,5% dla przychodów do 100 000 zł i 12,5% dla nadwyżki wykraczającej ponad tę kwotę.

Czy mogę odliczyć koszty od przychodów przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych?

Tak. W przypadku skali podatkowej istnieje możliwość odliczenia kosztów uzyskania przychodów, a tym samym obniżenia kwoty należnego podatku. Z tej opcji mogą skorzystać tylko przedsiębiorcy. 

Jakie są konsekwencje nieopłacenia podatku od wynajmu na czas?

W zależności od tego, czy popełnisz wykroczenie, czy przestępstwo podatkowe, możesz spotkać się z karą grzywny, konfiskatą uzyskanych zysków, a nawet karą ograniczenia lub pozbawienia wolności. 

Czy dochód z wynajmu mieszkania muszę wykazać w zeznaniu rocznym?

Tak, jest to wymagane.