Najemca a wynajmujący. Poznaj różnice

Chociaż pojęcia najemca i wynajmujący brzmią podobnie, odnoszą się do innych osób. Różnice między nimi precyzuje Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny:

Art. 659

• 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. 

Wynajmujący jest osobą, do której należy dana rzecz i która decyduje się na jej udostępnienie w zamian za czynsz. Najemca jest z kolei osobą, która przyjmuje rzecz do używania i w zamian zobowiązuje się do płacenia wynajmującemu czynszu.

Z prawnego punktu widzenia, obydwie osoby dysponują tytułem prawnym do wynajmowanej rzeczy. Wynajmujący może (choć nie musi) być jej właścicielem i ma faktyczną możliwość zapewnienia najemcy używania rzeczy. Tytułem prawnym, który ma najemca, jest umowa najmu.

Przedmiotem porozumienia na linii wynajmujący a najemca może być dowolny składnik majątku wynajmującego. Stosunkowo często chodzi tu jednak o mieszkanie. W związku z tym w dalszej części artykułu skupimy się na prawach i obowiązkach obydwu stron umowy najmu mieszkania.

Chociaż często uważa się, że wynajmującym może być wyłącznie właściciel, nie jest to do końca prawdą. Wynajmującym jest osoba, która ma możliwość swobodnego rozporządzania rzeczą. Może być np. jej użytkownikiem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem, a nawet tylko dzierżycielem. Z punktu widzenia przepisów kodeksu cywilnego wynajmującym może być każdy, kto jest w stanie zapewnić najemcy spokojne używanie rzeczy. Niekiedy wynajmującym może być określona osoba niebędąca właścicielem rzeczy. Przykładowo spółdzielczy lokal mieszkalny może być wynajęty wyłącznie przez osobę, której przysługuje prawo własnościowe albo lokatorskie do tego lokalu, a nie przez spółdzielnię będącą właścicielem lokalu.

Warto podkreślić, że nieco odmienną nomenklaturą dotyczącą stron stosunku najmu posługuje się Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów). Ustawa używa pojęć lokatora i właściciela:

Art. 2. 

1. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

2) właścicielu – należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.

Z rolą wynajmującego lokal mieszkalny wiążą się pewne obowiązki. Główny stanowi udostępnienie nieruchomości w stanie, który pozwala na jej bezpieczne zamieszkanie. Mowa tu zatem o wyeliminowaniu wszelkich usterek, które mogłyby zagrażać zdrowiu i życiu lokatorów, takich jak grzyb czy pleśń na ścianie. 

Po stronie wynajmującego znajduje się też obowiązek dotyczący wykonywania niezbędnych napraw w trakcie wynajmu, jeśli zajdzie taka potrzeba. O ile umowa najmu nie wskazuje inaczej, wynajmujący zobowiązany jest do (zgodnie z art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów) do: dokonywania napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Dodatkowe obowiązki wynajmującego mogą być uzgodnione przez strony i wskazane w umowie najmu. Należy pamiętać, że to umowa najmu określa wszystkie kluczowe kwestie na linii najemca a wynajmujący. Jeśli umowa ta zakłada wpłatę kaucji (depozytu), po zakończeniu umowy właściciel mieszkania ma obowiązek ją rozliczyć i zwrócić. Jeśli nie istnieją żadne przesłanki do jej zatrzymania, np. ze względu na pogorszenie stanu technicznego nieruchomości z winy najemcy. Do obowiązków wynajmującego należy także ochrona prywatności lokatora. Co to oznacza w praktyce? Po podpisaniu umowy najmu i przekazaniu kluczy właściciel nie ma prawa wchodzić do mieszkania bez wiedzy i zgody najemcy. Sposób udostępniania nieruchomości w ściśle określonych sytuacjach powinien być sprecyzowany w umowie. Wyjątek stanowi sytuacja, w której awaria niesie za sobą ryzyko powstania i pogłębiania się szkody. Wtedy – zgodnie z prawem – właściciel ma prawo do bezzwłocznego wejścia do mieszkania.

 W kontekście praw wynajmującego, największe znaczenie mają:

• prawo do otrzymania czynszu w terminie,
• prawo do sprawdzania stanu technicznego mieszkania na warunkach uzgodnionych z najemcą,
• prawo do wypowiedzenia umowy i odzyskania nieruchomości w sytuacji, gdy lokator nie stosuje się do ustaleń lub łamie prawo,
• prawo do zastawu na rzeczach należących do lokatora, które pozostały w wynajmowanym mieszkaniu, na poczet zabezpieczenia czynszu i opłat eksploatacyjnych, o ile zajdzie taka konieczność.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego najemcą jest osoba, która – na podstawie umowy najmu – przyjmuje rzecz do używania. Ustawa o ochronie praw lokatorów wskazuje, że najemca może być lokatorem. Pod tym pojęciem kryje się osoba, która dysponuje prawem do używania mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem i na zasadach określonych w umowie najmu.

Najważniejszym obowiązkiem najemcy jest płacenie czynszu w określonej wysokości w sposób wskazany w umowie. Musi także dbać o stan techniczny i higieniczno-sanitarny mieszkania. Oznacza to konieczność regularnego sprzątania nieruchomości, jak również samodzielnego naprawiania drobnych usterek i natychmiastowego zgłaszania tych, do których naprawy jest zobowiązany wynajmujący.

To, za jakie naprawy odpowiada najemca, może stanowić przedmiot indywidualnych ustaleń między stronami. Należy jednak uwzględnić to, na co wskazuje Art. 6b. Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów:

[...]

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

1. a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
2. b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Obowiązkiem lokatora jest również przestrzeganie zasad współżycia społecznego w budynku wielorodzinnym. Co to oznacza w praktyce? Nie może dojść do sytuacji, w której wynajmujący będzie zmuszony do ponoszenia negatywnych konsekwencji ze względu na nieustanny, uciążliwy hałas lub bałagan w częściach wspólnych bloku, jeśli odpowiedzialność za nie ponosi najemca. Wynajmujący może wręcz wypowiedzieć z tego powodu umowę najmu i to bez zachowania okresu wypowiedzenia, o ile lokator nie zareaguje na wcześniejsze upomnienia.

Co do praw przysługujących najemcy, jest nim możliwość swobodnego korzystania z mieszkania w sposób, który nie narusza interesów wynajmującego i nie jest sprzeczny z warunkami umowy. Jego prawem jest też mieszkanie w bezpiecznych warunkach. Co jeśli stan techniczny lokalu narusza prawo, którym dysponuje najemca? Wynajmujący powinien niezwłocznie usunąć usterkę – jeśli tego nie zrobi, stanowi to powód do rozwiązania umowy.

Polskie prawo chroni najemców przed bezpodstawnym wydaleniem z mieszkania. O ile nie zajdą żadne przesłanki świadczące o złamaniu warunków porozumienia między stronami, lokator ma prawo zamieszkiwać mieszkanie tak długo, jak wskazuje umowa, z zachowaniem ustalonego okresu wypowiedzenia. 

Wiele spraw na linii wynajmujący a najemca jest regulowanych odgórnie przez polskie prawo. Niektóre z nich podlegają jednak negocjacji. Aby uniknąć późniejszych nieporozumień i problemów, warto je omówić przed podpisaniem umowy najmu.

Kwestią budzącą wiele wątpliwości jest możliwość podnajmowania mieszkania wynajmowanego przez najemcę. O ile taka możliwość nie zostanie zapisana w umowie najmu w formie pisemnej, lokator nie ma prawa do podnajmowania nieruchomości lub jej części innej osobie. 

To samo może dotyczyć trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu. Właściciel ma prawo zakazać najemcom mieszkania ze zwierzętami domowymi, np. z obawy o potencjalne szkody. Lokator ma obowiązek przestrzegać tego postanowienia z umowy.

Indywidualnym negocjacjom podlega także kwestia płacenia rachunków za media. Zwyczajowo, najemca płaci wynajmującemu zaliczkę na ich poczet, która po otrzymaniu podsumowań okresowych jest przez niego rozliczana. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie temu, aby dokonać cesji umów o dostarczanie mediów na lokatora na czas trwania umowy, a tym samym zobowiązać go do terminowego regulowania należności z tego tytułu.

Przed podpisaniem umowy warto także omówić aspekty związane z ewentualnymi zmianami i ulepszeniami w mieszkaniu. Zazwyczaj właściciele nie życzą sobie, aby lokatorzy dokonywali jakichkolwiek trwałych zmian w wyglądzie nieruchomości. Istnieje jednak możliwość indywidualnego porozumienia się w tej kwestii i np. przemalowania mieszkania za zgodą wynajmującego. Z drugiej strony, jeśli lokator zmieni coś w lokalu bez zgody właściciela, ten ma prawo domagać się bezzwłocznego przywrócenia mieszkania do pierwotnego stanu.

Warto też umieścić w umowie zapis wskazujący na to, że w przypadku niedopełnienia obowiązków przez każdą ze stron umowa może zostać rozwiązania z zachowaniem określonego okresu wypowiedzenia. Klauzula ta chroni obie strony. 

Jeśli najem ma charakter długoterminowy, warto też wcześniej omówić możliwość dokonywania zmian w umowie, np. dotyczących podwyższenia czynszu. Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu powinno być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności.

W ciągu dwóch miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może nie zgodzić się na podwyżkę – ze skutkiem rozwiązania umowy najmu z upływem okresu wypowiedzenia (po upływie trzech miesięcy od dnia wypowiedzenia umowa ulegnie rozwiązaniu). 

Ustawa ogranicza też częstotliwość dokonywania podwyżek – zgodnie z art. 9 ust. 1b wynajmujący ma prawo podwyższania czynszu albo innych opłat za używanie lokalu co 6 miesięcy.

Określone w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów zasady podwyższania czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie mają zastosowania do opłat niezależnych od właściciela (tj. opłat za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz za odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych).

Wynajem mieszkania może być świetnym sposobem na dochód pasywny. Warto jednak pamiętać, że powierzenie własnej nieruchomości komuś obcemu może wiązać się z pewnym ryzykiem. Chociaż umowa i polskie prawo zobowiązują najemców do dbania o właściwy stan techniczny nieruchomości, nigdy nie ma stuprocentowej pewności, że będą się do tego stosować. Efektem tego może być powstanie szkody nie tylko na mieniu w lokalu, lecz również u sąsiadów. Co wtedy? To zależy od tego, kto odpowiada za powstanie szkody.

Jeśli do zalania doszło na skutek awarii instalacji czy niewłaściwie zamontowanego sprzętu, odpowiedzialność za szkodę z tego tytułu obciąża wynajmującego. Jeśli jednak jest to wynikiem niewłaściwej eksploatacji pralki czy wanny przez najemcę, to on ponosi odpowiedzialność względem zalanych sąsiadów i właściciela mieszkania.

Problemów z tego tytułu można uniknąć, jeśli każda ze stron umowy najmu zdecyduje się na zawarcie umowy obejmującej ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej, które pokryje roszczenia osób trzecich będące następstwem spowodowanych szkód. W LINK4 znajdziesz produkt, który przyda się zarówno wynajmującym, jak i najemcom.

Warto pamiętać, że obowiązek zawarcia umowy ubezpieczenia OC w życiu prywatnym może być również wpisany do umowy najmu jako jeden z obowiązków najemcy (lokatora). 

Wynajmujący a najemca – kto jest kim? Powyższy artykuł powinien rozwiać wszelkie wątpliwości w tym zakresie. Wynajmujący jest posiadaczem rzeczy, którą udostępnia odpłatnie innej osobie. Najemca bierze tę rzecz do używania, zobowiązując się jednocześnie do płacenia właścicielowi czynszu.

W przypadku najmu lokalu mieszkalnego wiele kwestii w relacji między tymi dwoma osobami reguluje prawo, a dokładnie Ustawa o ochronie praw lokatorów. W pozostałych przypadkach kluczowe okazują się ustalenia z umowy najmu, która – dla celów dowodowych – powinna mieć formę pisemną. Forma pisemna umowy powinna też być zachowana dla umowy najmu nieruchomości lub lokalu zawieranej na okres dłuższy niż na rok.

Aby zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa w związku z wynajmowaniem nieruchomości, każda ze stron powinny rozważyć zawarcie umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym. Ubezpieczenie to obejmuje odpowiedzialność za szkody w mieniu lub na osobie, wyrządzone osobom trzecim przez ubezpieczonego, osoby bliskie wspólnie z nim prowadzące gospodarstwo domowe i jego niepełnoletnie dzieci, w związku z wykonywaniem czynności życia prywatnego, w tym czynności związane z posiadaniem lub użytkowaniem mieszkania.

Umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wchodzi w skład pakietu ubezpieczenia DOM i może być zawarta online, korzystając z kalkulatora LINK4. Możesz też załatwić wszystko telefonicznie (tel. 22 444 44 79) lub stacjonarnie (u agenta współpracującego z LINK4). 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Rybnik, Ubezpieczenie domu mieszkania Suwałki

Najemca, wynajmujący – kto jest kim?

Wynajmujący w umowie najmu lokalu mieszkalnego jest właścicielem mieszkania lub inną osobą posiadającą tytuł prawny, a najemca użytkuje je na mocy umowy najmu, płacąc za to czynsz o określonej wysokości. 

Jakie są obowiązki wynajmującego?

Obowiązkiem wynajmującego jest przede wszystkim to, aby udostępnić najemcy mieszkanie w dobrym stanie technicznym i sanitarnym, który nie zagraża jego zdrowiu i życiu. Powinien także kontrolować, czy stan ten nie ulega pogorszeniu w trakcie obowiązywania umowy, jak również naprawiać wszelkie usterki zgłoszone przez najemcę, o ile ich naprawa zalicza się do jego obowiązków zgodnie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Jakie prawa przysługują najemcy?

Najemca ma prawo do korzystania z mieszkania w swobodny sposób, o ile nie narusza to interesów wynajmującego i postanowień z umowy najmu. Może też domagać się respektowania swojej prywatności, czyli zakazać wynajmującemu wchodzenia do lokalu bez jego zgody. O ile najemca nie narusza postanowień umowy w żaden sposób, ma prawo użytkować lokal aż do końca okresu umowy.

Czy wynajmujący może wejść do wynajmowanego mieszkania bez zgody najemcy?

Nie. Musi uzyskać zgodę najemcy i pojawić się w mieszkaniu w wyznaczonym przez niego terminie. Wyjątek stanowi sytuacja, w której istnieje konieczność natychmiastowego naprawienia szkody, bo ta szybko się pogłębia. W takim przypadku wynajmujący może domagać się bezzwłocznego zapewnienia dostępu do lokalu w celu usunięcia szkody.

Czy najemca musi mieć ubezpieczenie?

Nie, nie ma takiego obowiązku. Może się to jednak okazać korzystne dla najemcy.

Źródła:

1. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093
2. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733