W dużym uproszczeniu, wartość rynkowa nieruchomości to cena, jaką można otrzymać przy jej sprzedaży na wolnym rynku w danym momencie. W tym kontekście należy z kolei pamiętać, że kwota ta może być wyższa lub niższa od tej, którą zdarzyło Ci się faktycznie zapłacić jakiś czas temu. 

Skąd wynikają wahania w wartości nieruchomości z biegiem czasu? Należy pamiętać, że wpływa na nią szereg czynników, w tym m.in. stan techniczny i wizualny lokalu, który może ulec pogorszeniu na przestrzeni kilku lat (a nawet kilku tygodni czy miesięcy) na skutek normalnego użytkowania. 

Nie bez znaczenia pozostaje tu również to, jak zmienia się otoczenie, w którym znajduje się blok czy dom. Jeśli zostaną poczynione inwestycje, które dodadzą okolicy prestiżu, może to znaleźć odzwierciedlenie w wyższych cenach. Wreszcie, nie należy też lekceważyć tego, co dzieje się w polskiej gospodarce. Gdy popyt na mieszkania czy domy przewyższa podaż, wartości rynkowe nieruchomości mogą rosnąć. Na spadek cen może wpłynąć z kolei odwrotna sytuacja.

Oficjalna definicja wartości rynkowej nieruchomości znajduje się w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Kluczowe okazują się tu poniższe przepisy.

Art. 150. 

[...]

2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu

Art. 151. 

1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.

Definicja wartości rynkowej nieruchomości zgodnie z ustawą skupia się na tym, że:

• nieruchomość musi nadawać się do sprzedaży,
• wartość rynkowa mieszkania pozostaje aktualna tylko w dniu przygotowania wyceny,
• obie strony transakcji muszą wyrazić zamiar jej przeprowadzenia, zachowywać się rozważnie i wykazywać się znajomością rynku nieruchomości, a tego nie znajdować się pod przymusem.

Jak można określić różnicę między wartością rynkową a ceną transakcyjną dla nieruchomości? Wyobraź sobie, że widzisz ogłoszenie mieszkania, które jest do sprzedaży za 600 tys. złotych. Po negocjacjach z właścicielem lub pośrednikiem decydujesz się jednak zapłacić 590 tys. złotych (jeśli uda Ci się wynegocjować niższą cenę np. ze względu na szybką transakcję gotówkową bez kredytu) lub 650 tys. złotych (jeśli zdecydujesz się na wykupienie dodatkowo miejsca w parkingu podziemnym lub komórki lokatorskiej). W tym przypadku wartość rynkowa nieruchomości wyniosła 600 tys. złotych. Cena transakcyjna okazała się jednak niższa (590 tys. złotych) lub wyższa (650 tys. złotych) od niej.

Możesz spotkać się z lokalami z rynku pierwotnego lub wtórnego. Te pierwsze są pożądane z tego powodu, że zostały zbudowane z wykorzystaniem najnowocześniejszych technologii, a do tego nie noszą żadnych śladów użytkowania i objęte są gwarancją. Z drugiej strony, lokale z rynku wtórnego też mogą cechować się dobrym stanem technicznym, a często wymagają mniej pracy w celu przystosowania do zamieszkania.

Położenie nieruchomości

Myślisz, że z polskich aktów prawnych dowiesz się tylko tego, co to wartość rynkowa? Definicja to nie wszystko. Wyżej wspomniana Ustawa precyzuje również kwestię tego, jakie czynniki należy brać pod uwagę przy ustalaniu wartości rynkowej w sytuacji np. wywłaszczenia: 

Art. 134. 

[...]

2. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

W jaki sposób wskazane w tym przepisie czynniki wpływają na to, ile wynosi wartość rynkowa? Definicja z Ustawy tylko je wymienia – poniżej znajdziesz bardziej szczegółową analizę każdego z nich.

Rodzaj nieruchomości

Im atrakcyjniejsza lokalizacja, tym wyższa może się okazać cena rynkowa nieruchomości. W otoczeniu miejskim za najatrakcyjniejsze uchodzą przede wszystkim obiekty znajdujące się blisko centrum miasta lub dobrze z nim skomunikowane. Wartość może też podnieść rozbudowana infrastruktura obfitująca w rozwiązania podnoszące komfort mieszkania w nieruchomości lub użytkowania jej w inny sposób. 

W otoczeniu wiejskim za najatrakcyjniejsze można uznać m.in. obiekty oddalone od sąsiadujących działek na tyle, by zapewnić mieszkańcom poczucie intymności. Na plus mogą zadziałać także dobrze utrzymane drogi czy obecność lokali usługowych lub sklepów.

Sposób użytkowania nieruchomości

Nieruchomość może mieć charakter mieszkalny lub niemieszkalny. Do tej kategorii zaliczają się różnego rodzaju obiekty komercyjne, m.in. warsztaty, garaże, lokale handlowo-usługowe czy magazyny. Tego typu nieruchomości mogą cechować się wyższą wartością rynkową, gdyż niosą za sobą możliwość czerpania zysków, a nie tylko użytkowania na własne potrzeby.

Przeznaczenie nieruchomości

Nie każdą nieruchomość komercyjną można zmienić w mieszkalną i odwrotnie – nie każdy lokal mieszkalny może służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. O ile oferta sprzedaży obiektu jest kierowana do grupy zainteresowanej konkretnym przeznaczeniem, brak konieczności wprowadzania zmian konstrukcyjnych czy przekształceń formalnych oznacza dużą zaletę. Może to zatem wpłynąć na podwyższenie wartości nieruchomości.

Stan nieruchomości

Pod tym pojęciem kryje się zarówno stan techniczny, jak i wizualny. Lokale, które nie wymagają niemal żadnych nakładów finansowych od potencjalnego nabywcy, odznaczają się wyższą wartością. Zakup mieszkania o niższej wartości rynkowej i cenie transakcyjnej może się opłacać, jeśli jesteś w stanie tanim kosztem przywrócić dawną świetność mieszkania czy domu. Wtedy jego wartość rynkowa może wzrosnąć.

Aktualne ceny w obrocie nieruchomościami

Na ostateczny kształt tego, jak wygląda polski rynek nieruchomości, wpływa wiele czynników. Należą do nich m.in.:

• stosunek popytu do podaży,
• rządowe programy wsparcia w zakupie mieszkań czy domów,
• polityka socjalna kraju,
• inflacja,
• dostępność kredytów i wysokość stóp procentowych.

Inne aspekty wpływające na wartości rynkowe nieruchomości

To, ile wynosi wartość rynkowa nieruchomości, zależy również od poniższych czynników:

• stan prawny – zadłużenie mieszkania lub domu może obniżyć jego wartość rynkową. Tak samo zadziałają również ograniczone prawa rzeczowe (np. służebność lub hipoteka) innych osób do rozporządzania nieruchomością w określonym zakresie,
• subiektywne cechy nieruchomości – mogą to być m.in. bezproblemowe i ciche sąsiedztwo.

Teoretycznie, jesteś w stanie przeprowadzić wyliczenie wartości rynkowej nieruchomości na własną rękę. Zazwyczaj zajmuje się tym jednak rzeczoznawca majątkowy, który dysponuje odpowiednią wiedzą i procedurami pozwalającymi na uzyskanie wyniku respektowanego nie tylko przez inne osoby z rynku nieruchomości, lecz także przez profesjonalne instytucje i jednostki administracji publicznej. 

Jeśli potrzebujesz ustalenia wartości rynkowej do załatwienia jakiejś formalnej sprawy (np. obciążenia nieruchomości hipoteką, dokonania podziału masy spadkowej czy podziału majątku po rozwodzie), musisz zatem skorzystać z opcji profesjonalnej wyceny rzeczoznawczej. Cena za taką usługę może być różna, jednak zazwyczaj mieści się w przedziale od kilkuset do ok. 2 tys. złotych.

Jeżeli jednak interesuje Cię, ile wynosi wartość rynkowa mieszkania i jak ją ustalić w oparciu o różne metody, dowiesz się tego z poniższych akapitów. 

Metoda porównawcza

Interesuje Cię wartość rynkowa mieszkania? Jak ustalić ją metodą porównawczą? W tym celu należy porównać ze sobą transakcje na rynku, które dotyczyły podobnych nieruchomości w tej samej okolicy. Aby przeprowadzić ten proces, musisz znać ceny i szczegółowe cechy mieszkań lub domów, których zamierzasz użyć do porównania.

Metoda dochodowa

Stosując tę metodę, należy uwzględnić przy wycenie to, jaki dochód może osiągnąć nabywca dzięki posiadaniu danej nieruchomości. 

Metoda kosztowa

W tym przypadku kluczowe okazują się koszty odtworzenia nieruchomości pomniejszone o wartość jej zużycia.

Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości to skomplikowany proces, w którym bierze udział wiele czynników. Profesjonalny rzeczoznawca wykorzystuje w tym celu szereg dokumentów i zestawień, w tym:

• tabele z cenami transakcyjnymi na rynku nieruchomości – na danym obszarze,
• księga wieczysta – zawiera informacje o położeniu nieruchomości, jej wielkości i podziale przestrzeni, jak również o ograniczonych prawach rzeczowych osób trzecich,
• plan zagospodarowania przestrzennego – może wskazywać na to, jakie jest przeznaczenie konkretnych działek lub postawionych na nich budynków,
• kataster nieruchomości – dostarcza informacji o podziałach administracyjnych i przebiegu granic.

Nawet jeśli nie planujesz sprzedaży nieruchomości ani żadnych innych formalnych kroków, w których mogłaby przydać się znajomość jej wartości rynkowej. Informacja ta ma duże znaczenie w wielu aspektach codziennego życia, np. przy zawarciu umowy ubezpieczenia lub w procesie likwidacji szkody przez ubezpieczyciela. O czym warto pamiętać w tym kontekście?

Suma ubezpieczenia przyjęta dla umowy ubezpieczenia nieruchomości powinna odpowiadać jej wartości odtworzeniowej w przypadku ubezpieczenia domu jednorodzinnego lub rynkowej w przypadku ubezpieczenia mieszkania. Warto się również zapoznać z zasadami wyliczenia odszkodowania wskazanymi w OWU.

Jeśli w grę wchodzi szkoda całkowita w mieszkaniu, wysokość odszkodowania  jest ustalana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości. Jeżeli mamy do czynienia ze szkodą inną  niż szkoda całkowita, wysokość odszkodowania  odpowiada kosztom remontu przy użyciu takich samych lub zbliżonej jakości materiałów.

Wartość rzeczywista znajduje zastosowanie  wtedy, gdy szkoda powstała w:

• domu jednorodzinnym starszym niż 50 lat w dniu powstania szkody,
• budowli starszej niż 15 lat w dniu powstania szkody,
• domu letniskowym.

Obliczanie wysokości odszkodowania w oparciu o wartość odtworzeniową ma miejsce wtedy, gdy do szkody dojdzie w:

• domu jednorodzinnym, który nie ma więcej niż 50 lat w dniu powstania szkody,
• budowli nie starszej niż 15 lat w dniu powstania szkody,
• elementach stałych,
• ruchomościach domowych.

Wartość rynkowa nieruchomości może odpowiadać cenie transakcyjnej uzyskanej za jej sprzedaż na wolnym rynku, ale nie musi. Ten parametr finansowy znajduje zastosowanie w wielu formalnych procesach, m.in. przy podziale majątku wspólnego podczas rozwodu lub przy obciążaniu nieruchomości hipoteką. Chociaż możesz obliczyć wartość rynkową samodzielnie, najlepiej zdać się w tym zakresie na rzeczoznawcę majątkowego. Jest on w stanie zrobić to dokładniej i z uwzględnieniem danych, do których nie masz dostępu. 

Aby kupić ubezpieczenie nieruchomości w LINK4, wystarczy skorzystać z kalkulatora online – obliczyć składkę i przejść do zakupu, jeśli będzie Ci odpowiadać cena i pozostałe warunki ubezpieczenia. Masz do dyspozycji jeszcze dwie metody zakupu: przez telefon (22 444 44 79) lub stacjonarnie u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Gdańsk, Ubezpieczenie domu mieszkania Biała Podlaska

Jakim wartościom powinna odpowiadać suma ubezpieczenia nieruchomości??

Suma ubezpieczenia może odpowiadać albo wartości rynkowej, albo wartości odtworzeniowej nieruchomości. 

Czy mogę samodzielnie obliczyć wartość rynkową swojej nieruchomości, czy lepiej skorzystać z usług rzeczoznawcy?

Skorzystanie z usług rzeczoznawcy zawsze wiąże się z możliwością uzyskania bardziej miarodajnego i zgodnego z prawdą wyniku. Jeśli wartość rynkowa nieruchomości jest Ci potrzebna do załatwienia czegoś, najlepiej zdać się na specjalistę.

Czy wartość rynkowa nieruchomości ma wpływ na wysokość składki ubezpieczeniowej?

Tak. Cena rynkowa nieruchomości wpływa na sumę ubezpieczenia, która jest z  jednym z czynników wpływających na to, ile zapłacisz za ubezpieczenie domu czy mieszkania.

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19971150741