Czym jest służebność mieszkania? Wyjaśniamy

Definicję zależności w kontekście służebność mieszkania a właściciel można znaleźć w wyżej wspomnianej Ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. Brzmi ona następująco.

Art. 285. 

• 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

Patrząc na powyższą definicję prawną, nie powinno dziwić, że pojęcie to budzi wiele wątpliwości. W dużym uproszczeniu można je jednak wyjaśnić jako uprawnienie do korzystania z cudzej nieruchomości przez określony czas i na wskazanym w umowie służebności zasadach.

Jednym z najlepszych przykładów na zobrazowanie tego pojęcia w praktyce jest sytuacja, w której rodzic przepisuje mieszkanie na dorosłe dziecko, zastrzegając sobie w umowie prawo służebności do tej nieruchomości. W takim przypadku lokal należy do dziecka (właściciela). Chociaż rodzic (służebnik) teoretycznie przestaje być właścicielem czy współwłaścicielem, to jednak może nadal korzystać z mieszkania na ustalonych warunkach. W takim przypadku najczęściej znajduje zastosowanie dożywotnia służebność mieszkania, która zakłada, że dziecko ma obowiązek zapewnić rodzicom możliwość mieszkania w nieruchomości, która należy do niego.

Istotną cechą tej zależności jest jednak to, że umowa służebności może zostać zawarta między osobami, których nic nie łączy. Nie musi tu zatem zachodzić żaden stopień pokrewieństwa czy powinowactwa. 

Służebność może mieć charakter odpłatny lub nieodpłatny. Informacja o tym, jak wygląda ta kwestia w danym przypadku, musi znaleźć się w umowie.

Klasyfikacji służebności można dokonać w oparciu o różne czynniki. Jeśli przyjąć za kryterium czas trwania stosunku prawnego między właścicielem a służbantem, do wyboru pozostają dwie opcje:

• dożywotna służebność – trwa aż do momentu, w którym umiera służebnik. Zazwyczaj jest to dożywotnia służebność mieszkania, w którym służebnik może mieszkać do końca swoich dni. W tym miejscu warto też zwrócić uwagę na różnicę między dożywotnią służebnością a umową dożywocia. Pierwsze z tych pojęć oznacza, że służebnik może mieszkać w danej nieruchomości i korzystać z przynależących do niej części wspólnych. Na mocy umowy dożywocia należą mu się także opieka, wyżywienie i utrzymanie; 
• czasowa służebność – zostaje ustanowiona na konkretny czas z określoną datą rozpoczęcia i zakończenia. Takie rozwiązanie stosuje się najczęściej w przypadku służebności gruntowej.

W tym kontekście można także podzielić służebność w oparciu o to, czego dotyczy. W takim przypadku można wyróżnić:

• służebność gruntowa – odnosi się do obciążenia gruntu w taki sposób, aby osoby trzecie mogły z niego korzystać w określony sposób. Zwykle chodzi tu o udostępnienie komuś możliwości przejazdu przez dany teren, aby dostać się do własnej posesji. Służebność gruntowa może przyjąć postać bierną (np. wcześniej wspomniany przejazd przez Twoją działkę) albo czynną (np. zakaz wznoszenia budynków, których wysokość przekracza ustalony limit);
• służebność osobista – jest ustanawiana na rzecz konkretnej, wskazanej w umowie osoby. To ta forma znajduje zastosowanie w przypadku służebności mieszkania. Zwykle przyjmuje formę dożywotnią i wygasa dopiero po śmierci służebnika;
• służebność przesyłu – pozwala pewnym instytucjom na umieszczenie pewnych elementów infrastruktury na terenie, który stanowi własność innej osoby. Mowa tu w szczególności o wodo- i gazociągach, światłowodzie czy słupach z liniami elektrycznymi.

Umowa służebności nakłada pewne prawa i obowiązki na obie strony porozumienia. Większość z nich nie wynika zresztą z tego dokumentu, lecz z polskiego prawa. Kwestię tę reguluje Kodeks Cywilny. 

Obowiązki służebnika wyglądają podobnie jak obowiązki najemcy przy wynajmie mieszkania. Wszystko sprowadza się zatem do następujących kwestii:

• korzystanie z mieszkania w określony w umowie sposób,
• konieczność terminowego regulowania standardowych opłat eksploatacyjnych,
• unikanie czynności, które mogłyby doprowadzić do szkód majątkowych w nieruchomości,
• niezakłócanie miru domowego.

Służebnik ma również swoje prawa, spośród których najważniejsze jest to do dożywotniego zamieszkiwania danej części nieruchomości, np. jednego z pokoi w mieszkaniu czy jednego piętra w kamienicy. Może także korzystać z części wspólnych i należących do właściciela nieruchomości urządzeń w ustalonym zakresie. Te same prawa dotyczą również żony i małoletnich dzieci służebnika, które może przyjąć do zamieszkania w przydzielonej części nieruchomości – o ile znajdują się na jego utrzymaniu lub są niezbędne do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Jeśli chodzi o służebność mieszkania, obowiązki właściciela na rzecz służebnika skupiają się głównie na udostępnieniu mu swobodnego korzystania z przedmiotu umowy w zakresie gwarantowanym przez prawo. Nie jest on jednak zobowiązany do ponoszenia jakichkolwiek nakładów finansowych na rzecz tej części nieruchomości, której dotyczy służebność. Nie ma też obowiązku zwracać służebnikowi pieniędzy za takie nakłady poczynione bez wcześniejszej zgody.

Jeśli chodzi o prawa, dotyczą one kwestii związanych ze zniesieniem służebności, gdy mieszkanie przestanie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe służebnika, co zdarza się bardzo rzadko. Prawem, z którego właściciele korzystają częściej, jest to do zmiany służebności na rentę, co jest możliwe w określonych przypadkach.

Służebność osobista mieszkania wygasa najwcześniej wtedy, gdy służebnik umiera. Nie powinno zatem dziwić, że formalności na linii służebność mieszkania a śmierć właściciela budzą wiele wątpliwości. 

Jeśli służebność ma charakter dożywotni, powinna skończyć się po śmierci służebnika i tak się dzieje w większości przypadków. Można jednak spotkać się z jednym wyjątkiem od tej zasady. Służebnikowi przysługuje możliwość zamieszkania z małżonkiem/małżonką i nieletnimi lub dorosłymi dziećmi. W stanowym toku mogą oni korzystać z nieruchomości na takich samych zasadach co służebnik, o ile:

• są na jego utrzymaniu,
• są niezbędni do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Zazwyczaj śmierć służebnika rozwiązuje to porozumienie, zmuszając towarzyszące mu wcześniej osoby do wyprowadzki. Jeśli jednak w umowie służebności znajdzie się zapis o tym, że mogą one przejąć po nim to prawo rzeczowe ograniczone i dalej zamieszkiwać dany lokal, zobowiązanie to trwa nadal – aż do śmierci tych osób. 

Teoretycznie, mieszkanie obciążone dożywotnią służebnością można sprzedać tak, jak każde inne. Z pewnością uda się też znaleźć kupca zainteresowanego takim układem. Sam służebnik nie musi też wyrażać zgody na sprzedaż ani nawet o niej wiedzieć. Trzeba tylko pamiętać o tym, że obciążenie nieruchomości prawem rzeczowym ograniczonym nie pozostaje bez wpływu na jej wartość. Dlaczego?

Służebność nie wygasa wraz ze sprzedażą mieszkania, gdyż nie jest przypisana do osoby właściciela, lecz do samej nieruchomości. Prawo zobowiązuje zatem do jej respektowania niezależnie od tego, do kogo aktualnie należy lokal. 

Nietrudno domyślić się, że może to obniżyć wartość mieszkania. Kupujący musi bowiem mieć świadomość tego, że nie będzie mógł korzystać z części nieruchomości tak długo, aż służebnik nie umrze – tylko wtedy umowa przestanie obowiązywać. Z tego powodu lokale obciążone służebnością są zazwyczaj sprzedawane po cenach niższych od rynkowej, co może stanowić niemałą okazję.

Aby służebność nabrała mocy prawnej, musi zostać ustalona w formie umowy notarialnej podpisanej przez obie strony. Należy umieścić w niej wszystkie kluczowe aspekty związane z tym, w jaki sposób służebnik może korzystać z danej nieruchomości. Dokument powinien poruszać takie kwestie jak:

• wydzielenie części mieszkanie, która zostaje oddana do dyspozycji służebnika,
• ustalenie, czy służebność jest odpłatna czy nieodpłatna,
• doprecyzowanie, czy małżonkowie i nieletnie dzieci służebnika mogą korzystać z mieszkania po jego śmierci.

Biorąc pod uwagę niezbędne do zrealizowania formalności, nie sposób uniknąć opłat przy ustanawianiu społeczności. Ich trzon stanowią opłaty na rzecz notariusza, czyli taksa notarialna za spisanie umowy i za wypisy. Wpis o służebności należy także umieścić w księdze wieczystej. Dodanie do niej wpisu to jednorazowy wydatek rzędu 200 zł. 

Zniesienie służebności mieszkania nie jest takie proste. W przypadku służebności osobistej ustanowionej na nieruchomości zazwyczaj jest to wariant dożywotni. Oznacza to, że nie takiej umowy nie można rozwiązać. Zgodnie z prawem, służebnik ma prawo korzystać z mieszkania tak długo, jak długo zaspokaja ono jego niezbędne potrzeby mieszkaniowe – czyli najczęściej do końca jego życia.

Jedynym sposobem na bezkosztowe rozwiązanie stosunku służebności jest dobrowolne zrzeczenie się go przez służebnika. Takie porozumienie musi mieć postać aktu notarialnego, podobnie jak ustanowienie służebnictwa. Dopiero z tym dokumentem w ręce można wykreślić to prawo rzeczowe ograniczone z księgi wieczystej i mieszkanie staje się wolne od tego ograniczenia.

Na podobnej zasadzie, właściciel może również bezkosztowo znieść służebnictwo, jeśli służebnik nie mieszkał przez 10 lat lub dłużej w mieszkaniu, które stanowi przedmiot umowy. Taka sprawa powinna trafić do sądu wraz z odpowiednimi dowodami, których zebranie niestety nie jest proste. Sądy podchodzą bowiem bardzo restrykcyjnie do tych kwestii. W praktyce rozwiązanie stosunku służebnictwa w ten sposób zdarza się stosunkowo rzadko.

Znacznie częstszym przypadkiem są sytuacje, w których to właściciel chce pozbyć się służebnika z mieszkania bez zgody z jego strony. Nie jest to jednak proste. Prawo zostawia w tym względzie w zasadzie tylko jedną furtkę, którą jest zamiana służebności na rentę dla służebnika. Jest to możliwe przede wszystkim wtedy, gdy obecność służebnika w mieszkaniu narusza mir domowy i jest bardzo uciążliwa dla właściciela nieruchomości i mieszkających z nim osób.

Choć na pierwszy rzut oka wygląda to na korzystną opcję, należy pamiętać, że taka renta będzie wypłacana służebnikowi aż do jego śmierci. Dodatkowo, nie sposób wcześniej oszacować jej wysokości, jeszcze przed rozpoczęciem procedury prowadzącej do jej ustalenia. Decyzję o tym, jak wysoka okaże się renta dla służebnika, podejmuje sąd, biorąc przy tym pod uwagę szereg indywidualnych aspektów, w tym aktualną wartość nieruchomości.

Niezależnie od tego, czy w mieszkaniu mieszka tylko właściciel, czy także służebnik, warto je ubezpieczyć. Zapewni to poczucie bezpieczeństwa w wielu codziennych sytuacjach i wypłatę odszkodowania wtedy, gdy dojdzie do jakiejś szkody na ubezpieczonym mieniu – jeśli mieści się ona w zakresie umowy. 

Ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych obejmuje zakresem umowy wszystkie szkody, do których doszło w wyniku:

• pożaru,
• uderzenia pioruna,
• przepięcia,
• implozji,
• eksplozji,
• uderzenie lub upadku statu powietrznego,
• silnego wiatru,
• gradu,
• pękania mrozowego,
• zalania,
• zalania przez osoby trzecie,
• deszczu,
• trzęsienia ziemi,
• obsunięcia ziemi,
• zapadania ziemi,
• lawiny,
• naporu śniegu,
• dymu i sadzy,
• uderzenia pojazdu mechanicznego,
• fali dźwiękowej,
• upadku drzew i masztów,
• wandalizmu.

Alternatywę dla tego rozwiązania stanowi ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka. W tym przypadku zakres ochrony ubezpieczeniowej obejmuje szkody będące następstwem wszystkich możliwych zdarzeń losowych poza tymi, które zostały z tej ochrony wyłączone.

Służebność mieszkania zobowiązuje właściciela do udostępnienia służebnikowi możliwości zamieszkiwania w nim na określonych warunkach – odpłatnie lub nieodpłatnie. Takie porozumienie zazwyczaj ma charakter dożywotni i jest niezbywalne, choć w ściśle określonych można je zamienić na dożywotnią rentę.

Mieszkanie obciążone służebnością warto ubezpieczyć. W LINK4 zakupu ubezpieczenia dokonasz na 3 sposoby: online, telefonicznie (22 444 44 79) lub stacjonarnie (spotykając się z agentem współpracującym z LINK4).

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Biała Podlaska, Ubezpieczenie domu mieszkania Jelenia Góra

Czym jest służebność mieszkania?

Służebność to prawo rzeczowe ograniczone, które umożliwia służebnikowi korzystanie na określonych zasadach z mieszkania, które należy do kogoś innego. Jest to prawo niezbywalne i najczęściej dożywotnie, więc ma duży wpływ tak na codzienne użytkowanie nieruchomości, jak na jej ewentualną sprzedaż.

Jakie są obowiązki właściciela w przypadku służebności mieszkania?

Właściciel ma obowiązek udostępnić służebnikowi mieszkanie w zakresie gwarantowanym przez umowę służebności i Kodeks Cywilny.

Co dzieje się ze służebnością mieszkania po śmierci właściciela?

Po śmierci właściciela służebność nadal trwa – aż do śmierci służebnika. Mieszkanie obciążone trafi zatem do masy spadkowej, a następnie do spadkobiercy właściciela, który będzie zobowiązany do dalszego respektowania tej umowy.

Jakie są skutki służebności mieszkania dla wartości nieruchomości?

Służebność może obniżyć wartość mieszkania przy sprzedaży. Jest to motywowane tym, że nabywca kupuje mieszkanie wraz z lokatorem. Nie sposób wskazać, o ile służebność obniża wartość nieruchomości – wszystko zależy od sytuacji na rynku i od zainteresowania lokalem. 

Jak zawrzeć umowę służebności mieszkania?

Należy ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. Po jego podpisaniu trzeba umieścić w księdze wieczystej wpis o ustanowieniu służebności na rzecz wskazanej osoby.

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093