Wypowiedzenie umowy najmu. O czym trzeba pamiętać?

Umowa najmu może przybierać różne formy, jednak w każdej z nich kluczowe prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego okazują się takie same. 

Wynajmujący ma obowiązek wydać mieszkanie w stanie nadającym się do użytkowania i utrzymywać je w takim przez cały czas trwania umowy. Powinien też dbać o to, aby najemcy mogli swobodnie korzystać ze wszystkich instalacji oraz urządzeń, które stanowią stałe wyposażenie budynku.

Podczas podpisywania umowy najmu wynajmujący ma prawo zażądać od najemcy kaucji w określonej wysokości. Stanowi ona zabezpieczenie na poczet ewentualnych szkód lub kosztów sądowych wynikających z rozpoczęcia postępowania eksmisyjnego. Jeśli najemca zalega z opłatami, właściciel lokalu ma też prawo do zastawu na jego rzeczach do momentu, w którym należność zostanie uregulowana. Możliwe jest również cykliczne waloryzowanie czynszu, które jednak musi przebiegać zgodnie z prawem.

Największym obowiązkiem najemcy jest bez wątpienia terminowe regulowanie zobowiązań finansowych wynikających z umowy – czynszu dla wynajmującego i opłat eksploatacyjnych. Musi również dbać o lokal w sposób określony w umowie i zdać go w niepogorszonym stanie. Prawo zobowiązuje również najemcę do dbania o porządek w mieszkaniu i dokonywania pewnych napraw na własną rękę.

Najemca ma prawo oczekiwać, aby stan techniczny lokalu odpowiadał standardom ustalonym w umowie. Gdy dojdzie do jakiejś awarii, której naprawienie leży po stronie wynajmującego, najemca może wyznaczyć mu na to konkretny termin. Jeśli to okaże się nieskuteczne, przysługuje mu prawo do dokonania niezbędnych napraw na koszt właściciela mieszkania. Może także zażądać obniżenia czynszu na ten czas, a nawet wypowiedzieć z tego powodu umowę najmu bez żadnych negatywnych konsekwencji.

Z poniższego artykułu dowiesz się, jak sporządzić wypowiedzenie umowy najmu mieszkania, które zadziała w przypadku różnych wariantów tego dokumentu.

Najem na czas określony to jedno z najpopularniejszych rozwiązań w Polsce. Podpisanie takiej umowy niesie za sobą wiele korzyści dla obu stron, ale też jasne zasady, gdy w grę wchodzi wypowiedzenie umowy najmu na czas określony. Jak powinien wyglądać ten proces z perspektywy obu stron takiego porozumienia?

W umowie na czas określony może zostać zawarta informacja o warunkach rozwiązania umowy przed upłynięciem jej końca. Jeśli nie ma jej w tym dokumencie, zastosowanie znajdują przepisy Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny. 

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez najemcę

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę ze skutkiem natychmiastowym jest możliwe tylko w jednym przypadku. Sprowadza się on do sytuacji, w której przedmiot najmu znacząco odbiega od stanu wskazanego w umowie i nie zapewnia możliwości normalnego użytkowania. Należy jednak pamiętać, że nie chodzi tu o drobne wady, jak np. uszkodzona szafka czy stłuczona płytka na ścianie. Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę musi być motywowane poważnymi problemami, które uniemożliwiają codzienne funkcjonowanie, czyli chociażby niedziałającą instalacją elektryczną, przeciekającym dachem czy brakiem ogrzewania, gdy jest ono konieczne. 

Czy możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu za porozumieniem stron, gdy obowiązuje umowa na czas określony? Teoretycznie, strony mogą umówić się na takie warunki. W takim przypadku wynajmujący np. zobowiązuje najemcę do znalezienia lokatora na swoje miejsce, a jeśli to się uda – zwalnia go z zawartego porozumienia bez żadnych konsekwencji. Kwestia zwrotu ewentualnej kaucji pozostaje tu w sferze indywidualnych ustaleń między stronami. W teorii, prawo zezwala jednak wynajmującemu na jej zatrzymanie ze względu na przedwczesne zerwanie umowy.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez wynajmującego

Nieregulowanie należności przez dwa pełne okresy rozliczeniowe jest głównym przypadkiem, w którym wynajmującemu przysługuje prawo do tego, by zastosować wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego. Wzór nie zakłada w tym przypadku żadnego okresu wypowiedzenia – staje się ono skuteczne natychmiast i po jego otrzymaniu najemca powinien niezwłocznie opuścić lokal.

To samo dotyczy również sytuacji, w których najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym – jak określa to Kodeks Cywilny. Dotyczy to zatem przypadków, w których najemca np. nieustannie urządza imprezy lub słucha głośno muzyki przez całą dobę, a tym samym utrudnia życie sąsiadom.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony może zostać wręczone ze skutkiem natychmiastowym także wtedy, gdy najemca:

• podnajmuje lokal osobom trzecim bez zgody wynajmującego,
• użytkuje mieszkanie w sposób niezgodny z umową, np. zaczyna prowadzić w nim działalność gospodarczą, choć miał korzystać z niego tylko w celach mieszkalnych,
• nie dba o stan techniczny i czystość lokalu, a tym samym stopniowo go dewastuje.

Warto pamiętać, że terminy tryb natychmiastowy i niezwłocznie nie oznaczają, że najemca musi wyprowadzić się we wtorek, jeśli w poniedziałek otrzymał wypowiedzenie. Wynajmujący powinien przestrzegać tu pewnych zasad. Po pierwsze, takie postępowanie musi rozpocząć się od pisemnego upomnienia najemcy w kontekście konkretnego postępowania (np. niepłacenia czynszu czy hałasowania) i jego konsekwencji. Taki dokument należy mu wręczyć i wyznaczyć 1-miesięczny czas na naprawienie problemu. Dopiero wtedy, gdy to nie przyniesie skutku, można wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym. 

Możliwość wyprowadzki i zwolnienia z postanowień od razu obowiązuje tylko w jednym przypadku: gdy zastosowanie znajduje wypowiedzenie umowy najmu za porozumieniem stron. Wtedy to wynajmujący i najemca umawiają się na konkretne warunki i nie dotyczą ich terminy ustawowe.

Może także dojść do sytuacji, w której wynajęte mieszkanie zostanie sprzedane innej osobie bez przerywania stosunku najmu. W takim przypadku nowy właściciel staje się wynajmującym, a wcześniej zawarte porozumienie pozostaje w mocy aż do końca okresu określonego w umowie. Jeśli jednak jest to umowa na czas nieokreślony, można ją wypowiedzieć, respektując terminy ustawowe. W takim przypadku wypowiedzenie umowy najmu może dojść do skutku z zachowaniem następujących ram czasowych:

• jeśli czynsz jest regulowany co miesiąc – wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia,
• jeśli czynsz jest regulowany rzadziej niż co miesiąc – wypowiedzenie umowy najmu z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia,
• jeśli czynsz jest regulowany częściej niż co miesiąc – wypowiedzenie umowy najmu z 3-dniowym okresem wypowiedzenia, 
• jeśli czynsz jest regulowany dziennie – wypowiedzenie umowy najmu z 1-dniowym okresem wypowiedzenia.

Dodatkowo, należy pamiętać o tym, że terminy te obowiązują ze skutkiem na koniec następnego miesiąca kalendarzowego. Przykładowo, jeśli umowa zostanie wypowiedziana 5 stycznia, będzie obowiązywać aż do końca lutego.

Powyższa zasada nie obowiązuje, jeśli zmiana właściciela lokalu nastąpiła nie na skutek umowy kupna-sprzedaży, lecz np. śmierci wynajmującego. Jeśli do tego dojdzie, jego spadkobiercy mają prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów ustawowych niezależnie od tego, czy porozumienie zostało zawarte na czas określony, czy też na czas nieokreślony.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu może okazać się wiążące prawnie nie tylko wtedy, gdy jest to porozumienie zawarte na czas określony. Gdy obowiązuje umowa na czas określony, obie strony muszą przestrzegać założeń z tego dokumentu, a jeśli nie omawiają one kwestii rozwiązania – terminów ustawowych. Jeśli czynsz jest płatny co miesiąc, wypowiedzenie umowy najmu może dojść do skutku z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. 

Szczególny przypadek stanowi również wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego. Chociaż forma takiego dokumentu różni się od standardowej umowy najmu, w rzeczywistości jest to porozumienie terminowe. Obowiązują zatem dokładnie takie zasady, jak w przypadku wypowiedzenia umowy na czas określony. Zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą to zrobić, jednak w ściśle określonych przypadkach, które są określone w umowie lub w przepisach prawa. Ewentualne różnice między zwykłym a okazjonalnym wynajmem sprowadzają się do postępowania eksmisyjnego, do którego może dojść po złożeniu wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. 

Warto mieć świadomość tego, że nie zawsze rozwiązanie umowy jest zgodne z prawem. Kiedy wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne? Chociażby wtedy, gdy nie zostaną zachowane terminy ustawowe lub te ustalone w umowie. Dokument ten nie zadziała również wtedy, gdy nie dotrze do adresata. Z tego powodu zaleca się wręczać go osobiście (z podpisaniem klauzuli jego przyjęcia na miejscu) lub drogą pocztową (koniecznie za potwierdzeniem odbioru). Należy też zawsze sporządzać pisemną wersję wypowiedzenia, gdyż ustalenia ustne łatwo podważyć ze względu na brak dowodów.

Samo opuszczenie lokalu bez wcześniejszego powiadomienia wynajmującego nie może być rozumiane jako wypowiedzenie umowy najmu. W takim przypadku porozumienie wciąż obowiązuje, a właściciel mieszkania ma prawo domagać się uregulowania opłat za cały okres aż do zakończenia umowy. Jeśli najemca odmówi, sprawa może zostać skierowana na drogę sądową i do komornika.

Z drugiej strony, jeśli wynajmujący nie wypowie umowy w sposób zgodny z prawem, najemca ma prawo nadal użytkować mieszkanie na zasadach wskazanych w umowie. Brak wypowiedzenia pozostawia go bowiem bez przesłanek do przeprowadzenia postępowania eksmisyjnego lub żądania odszkodowania za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.

Warto także upewnić się, że forma dokumentu zawiera wszystkie niezbędne elementy. Co powinno precyzować wypowiedzenie umowy najmu (wzór) – przez wynajmującego lub najemcę? Aby miało moc prawną, należy umieścić w nim następujące informacje:

• miejsce i datę sporządzenia,
• szczegółowe dane wynajmującego i najemcy,
• szczegółowe dane lokalu stanowiącego przedmiot umowy,
• podstawę prawną zezwalającą na wypowiedzenie umowy najmu (np. fragment z zawartej umowy lub konkretny ustęp jakiegoś aktu prawnego),
• powód wypowiedzenia umowy,
• termin, w którym umowa zostaje zakończona,
• odręczny podpis osoby składającej wypowiedzenie.

Samo złożenie wypowiedzenia i trzymanie się określonych terminów to jeszcze nie wszystko. Na obu stronach umowy najmu spoczywają dodatkowe obowiązki, które należy spełnić w tym momencie.

Najemca ma obowiązek oddać lokal w stanie niepogorszonym. O ile drobne ślady normalnego użytkowania nie stanowią problemu, o tyle większe usterki powinny zostać przez niego naprawione przed wyprowadzką. Procedura zdawczo-odbiorcza mieszkania powinna obejmować sprawdzenie stanu nieruchomości przez właściciela i ewentualne zgłoszenie rzeczy wymagających podjęcia jakichś działań przez najemcę. Zakończenie tego procesu stanowi sporządzenie protokołu w dwóch wersjach dla każdej ze stron.

Porozumienie po wypowiedzeniu mieszkania powinno również obejmować kwestie związane z opłatami eksploatacyjnymi, które mogą pojawić się po zdaniu lokalu. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, w których rozliczenie mediów nie następuje w oparciu o rzeczywiste zużycie, lecz w trybie zaliczkowym. Strony powinny ustalić na piśmie, kto odpowiada za ewentualne nadpłaty lub niedopłaty wtedy, gdy stosunek najmu przestanie obowiązywać. 

Przed oddaniem kluczy należy również rozliczyć kaucję. Jeśli najemcy przysługuje jej zwrot, powinien go otrzymać we wskazany w umowie sposób (np. przelewem na konto lub w gotówce). Jeśli cała kaucja lub jej część zostaje zatrzymana na poczet strat, wynajmujący musi poinformować o tym najemcę i właściwie uzasadnić podjęcie takiej decyzji.

Wynajmowanie własnego mieszkania zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Chcąc oszczędzić sobie dodatkowych problemów wtedy, gdy dojdzie do jakiejś szkody, np. w wyniku pożaru, warto rozważyć zakup ubezpieczenia od pożaru i innych zdarzeń losowych. 

To samo dotyczy również najemcy. Nie każdy jest świadomy tego, że ubezpieczenie wynajmującego nie obejmuje wszystkich szkód, a za niektóre z nich odpowiada właśnie najemca. Zakład ubezpieczeń nie będzie ponosił odpowiedzialności za szkody, które w wynajmowanym mieszkaniu wyrządzi najemca.

Dotyczy to także szkód w mieniu ruchomym  należącym do najemcy. 

W takim przypadku dobrym pomysłem będzie zdecydowanie się na wykupienie przez najemcę  ubezpieczenia obejmującego ochroną należące do niego mienie.

Przedwczesne rozwiązanie stosunku najmu może dojść do skutku z inicjatywy zarówno najemcy, jak i wynajmującego – niezależnie od rodzaju zawartej umowy. Chociaż w grę wchodzą tylko ściśle określone przypadki i konkretne terminy, jest to możliwe do zrealizowania. Najczęściej spotykaną opcję stanowi wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym okresem wypowiedzenia, ale długość tego okresu zależy od różnych czynników. Najwięcej swobody zapewnia tu porozumienie stron, które umożliwia ustalenie indywidualnych warunków między stronami rozwiązywanej umowy.

Jeśli chcesz kupić ubezpieczenie wynajmowanego mieszkania, zapoznaj się z produktami z oferty LINK4. Gdy już wybierzesz odpowiednie dla siebie, kup je w dogodny sposób – online, telefonicznie (22 444 44 79) lub stacjonarnie (u agenta współpracującego z LINK4).

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Białystok, Ubezpieczenie domu mieszkania Bydgoszcz

Ile wynosi okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony?

Jeśli czynsz jest płacony co miesiąc (a taka sytuacja ma miejsce najczęściej), taką umowę można wypowiedzieć z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu bez podania przyczyny?

Jeśli jest to umowa na czas nieokreślony, to tak. W przypadku umów na czas określony należy podać konkretną przyczynę i musi ona być zgodna albo z umową, albo ze stanem prawnym.

Czy wynajmujący może zatrzymać kaucję?

Tak. Jest to możliwe m.in. wtedy, gdy najemca pozostawił mieszkanie w pogorszonym stanie wymagającym dokonania pewnych napraw. Kaucja może też zostać zatrzymana, jeśli najemca złamie postanowienia umowy.

Czy muszę ubezpieczyć wynajmowane mieszkanie?

Nie jest to obowiązkiem żadnej ze stron, ale niesie za sobą wiele korzyści.

Jakie są konsekwencje zerwania umowy najmu bez uzasadnienia?

W takim przypadku wypowiedzenie umowy najmu może okazać się bezskuteczne. Jeśli błąd popełni wynajmujący, najemca będzie mógł nadal zajmować lokal na warunkach aktualnej umowy. Jeśli to najemca zerwie umowę bez powodu, wynajmujący może wymagać od niego dalszego regulowania należności wynikających z umowy aż do jej zakończenia.

Źródła:

https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093