Wkład własny do kredytu hipotecznego to udział kredytobiorcy w koszcie zakupu nieruchomości. Banki wymagają od klientów wniesienia wkładu własnego zgodnie z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Z tego dokumentu wynika m.in., że kwota kredytu udzielanego przez instytucje finansowe nie może być równa wartości nabywanej nieruchomości.

Dlatego stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości to najczęściej 80%. Pozostałe 20% powinien wpłacić kredytobiorca. Zdarza się, że niektóre banki określają minimalny wkład własny do kredytu na poziomie 10%. Jednak takie warunki najczęściej wymagają dodatkowego zabezpieczenia np. w postaci wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu lub ubezpieczenia na życie przez kredytobiorcę.

W zależności od polityki kredytowej instytucji finansowej koszt ubezpieczenia niskiego wkładu własnego pokrywa kredytobiorca. Ten koszt jest wtedy doliczony do wysokości marży za udzielenie kredytu. Chociaż są również banki, które nie obarczają klienta tym dodatkowym kosztem i po prostu biorą go na siebie.

W rekomendacji numer 15 KNF-u jest wskazany maksymalny wskaźnik LtV (z ang. Loan to Value), czyli stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczenia. Tę wartość oblicza się poprzez podzielenie wysokości kredytu do wartości nieruchomości i podaje w procentach.

Przykład

Wartość nieruchomości wynosi 500 000 zł. Kredyt hipoteczny to kwota 400 000 zł.

400 000 zł / 500 000 zł = 0,8 * 100% = 80%.

Oznacza to, że kiedy wskaźnik LtV wynosi 80%, to wkład własny wynosi 20%. Natomiast dla 90% LtV część wkładu własnego to 10%.

Pamiętaj, że im wyższy wkład własny na mieszkanie, tym możesz liczyć na korzystniejsze warunki oprocentowania kredytu. Z punktu widzenia banku klient, który ma więcej pieniędzy na start, jest mniej ryzykowny. Poza tym w ten sposób całkowita kwota kredytu mieszkaniowego jet niższa i szybciej ją spłacisz.

Tak, w większości przypadków wkład własny przy kredycie hipotecznym jest konieczny. Bank sprawdza wkład własny, bo jest to dla niego z jednej strony forma zabezpieczenia kredytu w sytuacji niewypłacalności kredytobiorcy. Z drugiej strony jest to również forma zmniejszenia ryzyka kredytowego związanego z danym klientem i jego zdolnością.

Jeżeli masz problem z zaciągnięciem kredytu hipotecznego ze względu na zbyt niskie oszczędności, to rząd prowadzi program "Mieszkanie bez wkładu własnego". Jest on kierowany do osób, których dochody nie pozwalają na uzbieranie wymaganego wkładu własnego. Dokładna procedura różni się pomiędzy poszczególnymi bankami, które biorą udział w programie. Główne wymagania są takie same, żeby dostać rodzinny kredyt mieszkaniowy, musisz spełniać je wszystkie:

1. Kredytobiorca lub członek jego gospodarstwa domowego nie może być właścicielem innego mieszkania, chyba że w rodzinie jest co najmniej dwoje dzieci. Jednak w tej sytuacji bank bierze pod uwagę metraż nieruchomości w stosunku do ilości potomstwa. Przykładowo dla dwójki dzieci mieszkanie nie może być większe niż 50 mkw.
2. Mieszkasz na terenie Polski.

Po spełnieniu tych warunków Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) przekaże Twojemu bankowi gwarantowany wkład własny. Przy czym jego wartość nie może przekroczyć 20% całkowitej kwoty wydatków. Maksymalna kwota gwarancji nie może przekroczyć kwoty 100 000 zł.

Więcej informacji i listę banków biorących udział w programie "Rodzinny kredyt mieszkaniowy" znajdziesz na stronie bgk.pl.

Większość banków określa, że wkład własny powinien wynosić 20% wartości nieruchomości w celu zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Pozostałe 80% stanowi kwotę zaciągniętego kredytu na mieszkanie. Wkład własny w niektórych bankach wynosi zaledwie 10%. 

To o czym powinieneś pamiętać przy niższym wkładzie własnym to, że będzie on się wiązał z wyższymi kosztami kredytu. Wynika to przede wszystkim z tego, że:

1. Zaciągasz wyższą kwotę na sfinansowanie nieruchomości.
2. Okres kredytowania jest dłuższy, bo masz większą kwotę do spłacenia.
3. Bank może wymagać dodatkowego ubezpieczenia spłaty kredytu lub ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Zarówno dla wkładu własnego mieszkania na poziomie 10%, jak i 20% łatwo obliczysz, jaką kwotę potrzebujesz, żeby starać się o kredyt hipoteczny. Wystarczy, że pomnożysz wartość domu przez procent wymaganego wkładu własnego.

Przykład

Wartość nieruchomości została wyceniona na 500 000 zł.

Wkład własny na poziomie 10% wynosi 500 000 zł * 10% = 50 0000 zł.
Wkład własny o wartości 20% wynosi 500 000 zł * 20% = 100 000 zł.

Banki nie wymagają od klientów, żeby środki na wkład własny były wniesione wyłącznie w formie gotówki. Jest wiele alternatyw, które są akceptowane jako pokrycie wkładu własnego.

Poza gotówką, jako wkład własny w 2025 roku możesz przedstawić:

1. Wartość posiadanej już nieruchomości. Mieszkanie jako wkład własny jest akceptowane, pod warunkiem że nie jest ono obciążone hipoteką lub służebnością.
2. Działkę budowlaną, na której ma być wybudowany dom na kredyt.
3. Środki zgromadzone na kontach emerytalnych takich jak Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE), Indywidualne Konto Emerytalne (IKE), Pracowniczych Planach Emerytalnych (PPK).
4. Oszczędności zebrane na lokatach lub kontach oszczędnościowych.
5. Udokumentowana pożyczka lub darowizna od rodziny. 
6. Pieniądze pozyskane z likwidacji polisy ubezpieczeniowej.
7. Środki gwarantowane przez programy rządowe takie jak Rodzinny kredyt mieszkaniowy.
8. Pieniądze ze sprzedaży innej nieruchomości.
9. Wkład własny w postaci np. pracy własnej przy budowie domu.
10. Już poniesione koszty na budowę domu. W sytuacji, gdy zacząłeś budowę z własnych oszczędności, ale brakło Ci pieniędzy na jej dokończenie.
11. Zastaw w postaci obligacji lub akcji. Jednak tę opcję uznaje tylko część banków i to w ograniczonej wysokości, bo około 50% wartości tych papierów.

Tak naprawdę każdy bank ma inną politykę kredytową. Wymienione tutaj formy nie będą dostępne w każdej instytucji. Dlatego, jeżeli chcesz, aby Twój wkład własny nie był gotówką, to umów się na spotkanie z doradcą kredytowym. W ten sposób dowiesz się, gdzie masz największe szanse na otrzymanie kredytu z wybranym przez siebie zabezpieczeniem.

Zdobycie środków na wkład własny jest dla niektórych osób prawdziwym wyzwaniem. Zwłaszcza w czasach szybko rosnących kosztów utrzymania, które wynikają z tego, że zarobki nie nadążają za inflacją. Jednak są sposoby, które pozwolą Ci zwiększyć szanse na otrzymanie kredytu z niskim wkładem własnym. W tym celu możesz:

1. Sprawdzić, czy kwalifikujesz się do rządowych programów takich jak "Rodzina na swoim" albo "Mieszkanie bez wkładu własnego".
2. Zadbaj o stabilną formę zatrudnienia. Może to być rozmowa z przełożonym o zmianę umowy o pracę z czasu określonego na czas nieokreślony.
3. Sprawdź w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) swoją zdolność kredytową. Zadbaj o to, żeby była ona pozytywna. Możesz to zrobić poprzez spłacanie zobowiązań przed terminem, rezygnację z kart kredytowych lub skonsolidowanie kilku kredytów w jeden.
4. W przypadku kredytu hipotecznego warto zaciągnąć go ze współkredytobiorcą. Może to być partner, małżonek albo rodzic. Wtedy łatwiej uzyskać wymaganą zdolność kredytową.
5. Poszukaj oszczędności. Zrezygnuj z niepotrzebnych subskrypcji, zmień abonament na tańszy, przeprowadź się do rodziny na jakiś czas. Pozwoli Ci to odłożyć więcej pieniędzy na wymarzony dom. Przy ograniczaniu kosztów pomocne jest prowadzenie budżetu domowego.
6. Zwiększ swoje dochody. Możesz porozmawiać z pracodawcą o podwyżce albo poszukać dodatkowej formy zatrudnienia. Ważne, żeby można było je udokumentować.

Również sam bank może zaproponować Ci rozwiązania, które pozwolą obniżyć miesięczne koszty kredytu hipotecznego. Pierwszym z nich jest wydłużenie okresu spłaty kredytu. W ten sposób możesz obniżyć wysokość miesięcznej raty. Drugą opcją jest skorzystanie z dodatkowych produktów proponowanych przez bank. Może to być założenie i aktywne korzystanie z konta osobistego albo wykupienie dodatkowego ubezpieczenia.

Jeżeli planujesz, że kupisz mieszkanie z wkładem własnym na kredyt, to bank będzie wymagał od Ciebie ubezpieczenia nieruchomości. Jest to dodatkowe zabezpieczenie kredytu na wypadek różnych zdarzeń losowych. W końcu hipoteka oznacza, że to bank jest właścicielem nieruchomości. Kredytodawca wymaga ubezpieczenia, które swoją ochroną obejmie:

• mury nieruchomości, czyli ściany, podłogi, sufity, schody itp.
• elementy stałe, którymi są np. zamontowane instalacje, okna, drzwi, kocioł, grzejniki, meble w zabudowie itd.

Ubezpieczenie ma chronić przed takimi sytuacjami, jak pożar, powódź czy zalanie. Zwróć uwagę, że w sytuacji, gdy zdasz się wyłącznie na wymogi banku, to w przypadku powstania szkody nie będzie chronione Twoje wyposażenie mieszkania. W tym celu niezbędne jest rozszerzenie umowy ubezpieczenia o ruchomości domowe.

Przy zawieraniu ubezpieczenia zwróć uwagę, czy zakres ochrony obejmuje takie zdarzenia jak:

• kradzież z włamaniem,
• dewastacja,
• przepięcie.

Poza tym, jeżeli zaangażujesz się w wybór ubezpieczenia, a nie tylko przytakniesz na to, co proponuje Ci bank, to zadbasz o swoją dodatkową ochronę. W pakiecie możesz uwzględnić ubezpieczenie OC w życiu prywatnym. Dzięki niemu możesz zabezpieczyć się w przypadku gdy Ty lub ktoś z Twoich domowników (w tym również zwierzęta domowe i dzieci) uszkodzicie majątek osób trzecich, np. rozbitą szybę u sąsiada podczas gry w piłkę.

Zakup mieszkania lub domu to duża inwestycja i warto zadbać o odpowiednie zabezpieczenie swojego majątku. Dlatego w LINK4 ubezpieczysz swoją nieruchomość zarówno od ryzyk nazwanych, jak i od wszelkiego ryzyka. 

Ubezpieczenie kupisz wygodnie przez internet za pośrednictwem kalkulatora. Jeżeli chcesz porozmawiać z doradcą, zadzwoń na naszą infolinię pod numerem 22 444 44 79. Do Twojej dyspozycji są również agenci współpracujący z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Łódź, Ubezpieczenie domu mieszkania Mielec

Czy można wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Tak, co jakiś czas pojawiają się programy rządowe dla osób, które chcą kupić własny dom lub mieszkanie. Jednym z nich jest "Mieszkanie bez wkładu własnego". Program jest skierowany do osób i rodzin, których zarobki nie pozwalają na uzbieranie potrzebnego wkładu własnego na zakup nieruchomości.

Czy wkład własny można sfinansować pożyczką lub kredytem gotówkowym?

Nie, banki nie akceptują środków z innego kredytu lub pożyczki, żeby przeznaczyć je na kredyt hipoteczny. Poza tym, jeżeli weźmiesz pożyczkę na kredyt, to oznacza, że świadomie obniżasz swoją zdolność kredytową.

Czy wkład własny wpływa na wysokość oprocentowania kredytu?

Tak, wyższy wkład własny może oznaczać, że bank zaproponuje Ci lepsze warunki finansowania. Wynika to z tego, że banki postrzegają takich klientów jako mniej ryzykownych. Co więcej, im więcej pieniędzy wpłacisz na początku okresu kredytowania, to mniejszą kwotę będziesz mieć do spłaty. Co za tym idzie, szybciej spłacisz zobowiązanie.

Jakie elementy mieszkania powinny być objęte ubezpieczeniem?

Jeżeli chcesz uzyskać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, to bank będzie wymagał od Ciebie zawarcia umowy ubezpieczenia. Dla kredytodawcy najważniejsze jest, żeby ubezpieczenie dotyczyło nieruchomości czyli murów (ściany, podłogi) oraz elementów stałych (drzwi, okna, meble w zabudowie). Zauważ, że nie ma tutaj wymienionego wyposażenia mieszkania, czyli ruchomości domowych, które należą do Ciebie. Dlatego pamiętaj, żeby poszerzyć zakres ubezpieczenia o o te właśnie rzeczy.

Źródła:

1. Mieszkanie bez wkładu własnego: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/mieszkanie-bez-wkladu-wlasnego2 
2. Rekomendacje KNF: https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Rekomendacja_S_nowelizacja_czerwiec_2023_82872.pdf 
3. Rodzinny kredyt mieszkaniowy: https://www.bgk.pl/osoby-prywatne/mieszkalnictwo/rodzinny-kredyt-mieszkaniowy/#c26569