Odrolnienie to potoczne określenie odnoszące się do zmiany przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oznacza wyłączenie danego gruntu  produkcji rolnej, czyli z użytkowania jej do celów rolniczych, np. pod uprawy, zalesienie czy hodowlę zwierząt. 

Warto mieć na uwadze to, że korzystanie z działki w sposób niezgodny z przeznaczeniem wiąże się z poważnymi konsekwencjami natury prawnej. 

Od tej zasady istnieją wyjątki. Budynek na działce rolnej może postawić m.in. rolnik, który planuje zamieszkać w nim razem z rodziną czy też przeznaczyć go na cele gospodarcze lub inwentarskie związane z prowadzoną działalnością rolniczą. Nawet jednak w takim przypadku budowa domu na działce rolnej musi być zgodna z ustaleniami o zagospodarowaniu przestrzennym lub decyzji o warunkach zabudowy. Osoba niebędąca rolnikiem ma prawo do postawienia na działce rolnej domku rekreacyjnego, który będzie użytkowany jedynie sezonowo i spełniać wymagania znajdujące się w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane np. w zakresie maksymalnej powierzchni takiego budynku.

O ile nie obejmują Cię powyższe wyjątki, masz tylko jedno wyjście: odrolnienie działki rolnej. Dowiedz się, jakie procedury należy przeprowadzić, aby osiągnąć ten cel.

Odrolnianie działek jest konieczne, jeśli masz w planach wybudowanie na niej budynku o przeznaczeniu mieszkalnym. Tylko w ten sposób możesz spełnić wymagane przepisami prawa warunki i uzyskać pozwolenie na budowę.

Warto jednak pamiętać, że odrolnienie niesie za sobą szereg innych zalet. Jedną z największych okazuje się możliwość zwiększenia atrakcyjności działki w oczach potencjalnych nabywców szukających gruntu, na którym można rozpocząć budowę niemal od ręki. Wbrew pozorom, nie każdy ma czas na załatwianie takich spraw w urzędach, tym bardziej że proces ten może długo potrwać. Z pewnością znajdziesz osoby zainteresowane zapłaceniem większej kwoty, aby uniknąć konieczności angażowania własnego czasu w ten proces.

Nie bez znaczenia pozostaje także to, że odrolnienie działki może zwiększyć jej wartość, przynosząc sprzedawcy znacznie większy zysk niż w przypadku gruntu rolnego. Załatwienie czasochłonnych formalności urzędowych można zatem potraktować jako inwestycję, dzięki której zarobisz więcej na sprzedaży swojej działki w przyszłości.

Planując odrolnienie działki, warto mieć świadomość tego, że możesz spotkać się z różnymi scenariuszami, w zależności od tego, z jaką sytuacją faktyczną masz do czynienia. Przebieg procedury zależy od tego, czy dla danego gruntu został uchwalony Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) oraz do jakiej klasy należy grunt, który chcesz odrolnić. Przyjrzyj się temu, jakie formalności wiążą się z każdym z nich. 

Działka położona jest na terenie objętym  MPZP

Jeśli działka znajduje się na terenie objętym MPZP (możesz to sprawdzić, składając wniosek do urzędu gminy, na terenie której położona jest działka) sprawdź, jakie przeznaczenie ma w tym planie. Jeżeli dla danego terenu nie został uchwalony MPZP sposób zagospodarowania działki określa decyzja o warunkach zabudowy – ją również możesz uzyskać po złożeniu stosownego wniosku w urzędzie gminy. 

Jeżeli w MPZP działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, możesz planować inwestycję, musisz jednak pamiętać, że konieczne może być uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolniczej.  Potrzeba jej uzyskania zależeć będzie od klasy gruntu, na którym planujesz budowę.

Jeżeli w MPZP działka ma przeznaczenie na cele rolnicze, musisz złożyć do urzędu gminy wniosek o wprowadzenie zmian w tym planie. Zmiany w MPZP nie będą wymagane w sytuacji, gdy działka jest wprawdzie przeznaczona na cele rolnicze, ale znajduje się w granicach administracyjnych miasta. Takie działki są odrolnione z mocy prawa i nie stosuje się do nich przepisów dotyczących ograniczania przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze (ale wciąż wymagane jest uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu produkcji rolnej). 

Wniosek o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej może złożyć właściciel gruntu, jego posiadacz samoistny, zarządca lub użytkownik, użytkownik wieczysty lub dzierżawca.

Wniosek składa się do właściwego (ze względu na miejsce położenia działki) starostwa powiatowego lub urzędu miasta na prawach powiatu. 

Do wniosku należy dołączyć odpowiednie załączniki – nie ma stałej listy, najlepiej skontaktować się z urzędem i potwierdzić, jakie dokumenty są wymagane. Najczęściej do wniosku dołącza się:

• wypis z rejestru gruntów
• informację o przeznaczeniu w MPZP lub decyzję o warunkach zabudowy
• dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości j
• operat szacunkowy określający wartość gruntu 
• projekt zagospodarowania działki lub terenu (mapa do celów projektowych przygotowana przez geodetę).

Złożenie wniosku nie podlega opłatom (choć pozyskanie niektórych załączników może być płatne). Jeżeli wniosek będzie zawierał błędy – zostaniesz wezwany do ich uzupełnienia.

Jeżeli wniosek będzie zawierał wszystkie wymagane informacje i dokumenty, otrzymasz decyzję zezwalającą na wyłączenie. Taka decyzja musi być załączona do wniosku o pozwolenie na budowę.

Jeżeli decyzja nie jest zgodna z Twoim wnioskiem, możesz odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w terminie 24 dni od daty otrzymania decyzji.

Działka rolna bez MPZP

Jeśli dana działka nie jest objęta MPZP, w zależności od swojego wyboru możesz:

1. złożyć do urzędu gminy wniosek o decyzji o warunkach zabudowy,
2. złożyć do urzędu gminy wniosek o opracowanie MPZP, w którym wskażesz jaki cel ma mieć Twoja działka.

Po uzyskaniu decyzji lub opracowaniu MPZP możesz wystąpić o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Dalsze formalności wyglądają zatem tak samo, jak w przypadku działki rolnej z MPZP, który dopuszcza możliwość budowy;

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest bez wątpienia łatwiejsze i krótsze. 

Należy jednak pamiętać, że w przypadku gruntów wysokiej jakości, stanowiących użytki rolne klas I-III zmiana przeznaczenia gruntów rolnych położonych poza granicami miast na cele nierolnicze wymagać będzie zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Dopiero po uzyskaniu zgody ministra możliwe jest dokonanie zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolne i nieleśne w MPZP.

Opłacalność tego procesu zależy w dużej mierze od tego, ile wynosi koszt odrolnienia działki. Na wstępie warto zaznaczyć, że samo złożenie wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej jest bezpłatne. 

Konieczność zapłacenia pojawi się wtedy, gdy Twój wniosek zostanie pozytywnie rozpatrzony. W takim przypadku możesz spotkać się z dwoma rodzajami opłat: tzw. należnością i opłatą roczną. Osoba dokonująca odrolnienia musi je zapłacić, jeśli działka wyłączona z produkcji rolnej ma służyć na cele mieszkaniowe. Obowiązują tu następujące limity:

• do 0,05 ha dla budynku jednorodzinnego,
• do 0,02 ha dla budynku wielorodzinnego.

Jeśli przekroczysz te limity, należności zostaną naliczone dla nadwyżki.

Należność

Pod tym pojęciem należy rozumieć jednorazową opłatę ponoszoną w związku z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej. Ile może kosztować odrolnienie działki? Koszt należności jest obliczany za każdy 1 ha i proporcjonalnie do powierzchni gruntu oraz jego klasy. Wysokość obecnych opłat jednorazowych za wyłączenie działki z produkcji rolnej sprawdzisz w poniższej tabeli, którą przygotowaliśmy na podstawie danych wskazanych w rządowym serwisie informacyjno-usługowym dla przedsiębiorcy.

Wbrew pozorom, nie oznacza to jednak, że musisz od razu wpłacać taką kwotę. Jeśli cena samego gruntu przewyższa wysokość tej należności, to nie jest ona wymagana. Jeśli cena ziemi jest niższa od tej należności, należy zapłacić kwotę równą różnicy między nimi. Płatność trzeba zrealizować w ciągu 60 dni od momentu, w którym wydano ostateczną i prawomocną decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Opłata roczna

Wynosi 10% należności i jest płacona przez 10 lat od dnia, w którym ziemia została wyłączona z produkcji rolnej. Jeśli zdecydujesz się na czasowe odrolnienie działki, koszt ten będziesz ponosić przez 20 lat. Co więcej, w tym przypadku nie ma możliwości pomniejszenia należnej kwoty o wartość rynkową działki, jak powyżej. Termin płatności przypada na 30 czerwca każdego roku.

Nie sposób jednoznacznie określić czasu potrzebnego na odrolnienie działki. Ile trwa  każdy etap, to kwestia indywidualna, która zależy od szeregu czynników, w tym od wcześniejszego opracowania niezbędnej dokumentacji oraz tempa działania organów administracji państwowej.

Aby zorientować się w tym temacie, można przyjąć orientacyjne ramy czasowe:

• na decyzję o warunkach zabudowy będziesz czekać od 21 do 90 dni,
• wydanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej może potrwać 1-2 miesiące,
• zmiana MPZP może zająć od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

Gdy już uda Ci się odrolnić działkę, możesz rozpocząć procedury związane z postawieniem na niej domu. Mając na względzie to, jak wiele wysiłku i pieniędzy kosztowało Cię dotarcie do tego etapu, z pewnością zależy Ci na poczuciu bezpieczeństwa w odniesieniu do budowy. Zapewni Ci je odpowiednie ubezpieczenie nieruchomości.

W LINK4 znajdziesz produkty, których zakres ochrony obejmuje nie tylko zamieszkałe domy, ale także te, które są aktualnie w budowie. W takiej sytuacji możesz zdecydować się na:

• ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych – zadziała wtedy, gdy dojdzie do szkody, która powstanie w okresie ochrony ubezpieczeniowej wskutek zdarzeń wymienionych w umowie, m.in. pożaru, uderzenia pioruna, silnego wiatru czy gradu,
• ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka – zadziała wtedy, gdy dojdzie do szkody, która powstanie w okresie ochrony ubezpieczeniowej wskutek wszelkich nagłych i nieprzewidzianych zdarzeń.

Odrolnienie działki to czasochłonny proces, który jednak niesie za sobą szereg korzyści. Poza możliwością postawienia budynku, nie należy tu zapominać również o podniesieniu wartości działki, a także sprzedaniu jej z zyskiem osobom, które nie chcą marnować czasu na załatwianie wymaganych formalności.

Pamiętaj, że zarówno samo odrolnienie, jak i rozpoczęcie budowy domu, wiążą się z dużym nakładem czasowym i finansowym. Aby zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa w tym zakresie, warto rozważyć ubezpieczenie mienia, które  LINK4 oferuje nawet dla domu w budowie.

Aby zawrzeć umowę ubezpieczenia, wystarczy skorzystać z kalkulatora online, który znajduje się na stronie link4.pl. Możesz także zadzwonić pod numer 22 444 44 23 lub spotkać się z agentem współpracującym z LINK4. 

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Zielona Góra, Ubezpieczenie domu mieszkania Częstochowa

1. Ile kosztuje odrolnienie działki?

To zależy od powierzchni terenu, klasy gruntu rolnego, a nawet wartości rynkowej danej działki. W grę wchodzą dwa rodzaje opłat: tzw. należność i opłata roczna.

2. Jakie dokumenty są potrzebne do odrolnienia działki?

Do wyłączenia gruntu z produkcji rolnej będziesz potrzebować m.in. wniosku o wyłączenie gruntów z produkcji rolnej, wypisu z rejestru gruntów, wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy, dokumentów potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości i wartość rynkową gruntu, a także projektu zagospodarowania działki lub terenu. Zawsze warto przed złożeniem wniosku skontaktować się z właściwym starostwem powiatowym, żeby uzyskać informacje o załącznikach wymaganych w tym konkretnym przypadku.

3. Jak długo trwa proces odrolnienia działki?

W zależności od konkretnych okoliczności może Ci to zająć od kilku miesięcy do nawet kilku lat.

4. Czy każdą działkę rolną można przekształcić na budowlaną?

Niestety nie. Przykładowo, jeśli organy administracyjne nie zgodzą się na wydanie decyzji WZ lub na zmianę MPZP, może Ci się to nie udać. Co prawda istnieje możliwość przeniesienia sporu do sądu, ale i tu nie ma pewności, że uda się uzyskać korzystny wyrok.

5. Czy można ubezpieczyć nieruchomość, która jest dopiero w budowie?

Tak, na przykład w LINK4 możesz objąć umową ubezpieczeniową dom w budowie.

Źródła:

1. https://www.infor.pl/twoje-pieniadze/oszczednosci/6656327,ceny-gruntow-w-2024-roku-budowlane-rolne-rekreacyjne-rod-dlaczego-warto-teraz-inwestowac-w-dzialki.html
2. https://www.gov.pl/web/arimr/srednie-ceny-gruntow-wg-gus
3. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19940890414