Kierownik budowy i inspektor nadzoru pracują w tym samym miejscu i mają ten sam cel nadrzędny: zadbać o to, aby budowa przebiegła zgodnie z planem, a do tego z zachowaniem niezbędnych norm bezpieczeństwa i przepisów prawnych. Strony te patrzą jednak na te kwestie z różnych perspektyw.

Zatrudniony przez inwestora kierownik budowy działa na jego zlecenie. Chociaż zachowuje obiektywizm w odniesieniu do realizacji założonego planu i bezpieczeństwa na budowie, to jednak ma na uwadze interesy inwestora.

Jeśli okazuje się to konieczne, inwestor zatrudnia jeszcze jedną osobę: inspektora nadzoru inwestorskiego. Jego zadaniem jest reprezentowanie interesów inwestora na placu budowy. Osoba ta ma za zadanie wspierać kierownika budowy i kontrolować, czy podejmowane przez niego działania są w zgodzie z obowiązującymi przepisami. Ewentualne nieprawidłowości zgłasza jednak nie do organów państwowych, lecz bezpośrednio do inwestora, a następnie wraz z nim podejmuje działania mające na celu naprawienie tej sytuacji.

Inspektora nadzoru inwestorskiego nie należy mylić z inspektorem nadzoru budowlanego. Ten drugi reprezentuje organy administracji państwowej. W przypadku budownictwa będzie to najpewniej powiat (Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego). Jego zadaniem jest kontrolowanie tego, czy budowa przebiegła z uwzględnieniem obowiązujących przepisów, a wszystkie osoby, które na niej pracowały, miały odpowiednie uprawnienia. 

Najczęściej inspektor nadzoru budowlanego pojawia się na terenie budowy po zakończeniu wszystkich prac, aby przeprowadzić obowiązkową kontrolę techniczną przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. Jeśli zajdzie taka konieczność, może również przeprowadzić kontrolę w trakcie budowy. O ile wykryje jakieś nieprawidłowości, ma prawo nałożyć stosowne kary. 

Podsumowując, kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego działają z ramienia inwestora i to jemu raportują ewentualne problemy. Inspektor nadzoru budowlanego działa z ramienia organów administracji państwowej i ma prawo nakładać kary administracyjne za nieprzestrzeganie przepisów.

Kierownik budowy to specjalista, który odpowiada za kierowanie procesem budowy domu jednorodzinnego. Roli tej nie może pełnić każdy. Wymaga bowiem odpowiednich kwalifikacji, a dokładnie tytułu inżyniera budownictwa z uprawnieniami. Jest to o tyle istotne, że kierownik budowy ponosi odpowiedzialność za prawidłowe wykonanie wszystkich prac budowlanych.

Inspektorem nadzoru inwestorskiego jest osoba, która reprezentuje w projekcie inwestora. Na wstępie warto nadmienić, że jego obecność nie zawsze jest konieczna. Wymóg taki pojawia się wtedy, gdy zostanie nałożony na inwestora przez organ administracji architektoniczno-budowlanej, np. bezpośrednio w pozwoleniu na budowę. Taka decyzja jest podejmowana wtedy, gdy jest to uzasadnione wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.

Gdy w procesie pojawia się inspektor nadzoru inwestorskiego, jego obowiązki sprowadzają się do:

• sprawowania kontroli nad tym, czy prace postępują zgodnie z projektem i obowiązującymi normami,
• sprawdzania jakości wykonanych prac budowlanych,
• potwierdzania tego, że kolejne etapy budowy rzeczywiście zostały ukończone,
• kontrolowania rozliczeń budowy.

Obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego również nie są indywidualnie ustalane, lecz wynikają z Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

Obowiązki inspektora nadzoru na budowie nie są arbitalnie narzucane przez inwestora czy jakąkolwiek inną osobę. Wynikają bezpośrednio z litery prawa, a dokładnie z Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zgodnie z tym dokumentem, specjalista obejmujący to stanowisko ma prawo do występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, o ile jest to konieczne, i ustosunkowywać się do zaleceń znajdujących się w dzienniku budowy.

Jakie są obowiązki inspektora nadzoru budowlanego na budowie? Zalicza się do nich m.in.:

• przejęcie terenu budowy od inwestora i zabezpieczenie go,
• prowadzenie dokumentacji budowy,
• zorganizowanie geodezyjnego wytyczenia granic budynku,
• zorganizowanie budowy w sposób zgodny z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy,
• wdrażanie działań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa,
• reagowanie na zagrożenia na terenie budowy, np. poprzez wstrzymanie prac,
• zgłaszanie inwestorowi zakończenia kolejnych etapów budowy,
• realizacja zaleceń z dziennika budowy,
• przygotowanie dokumentacji powykonawczej,
• zgłoszenie budynku do odbioru po zakończeniu wszystkich prac.

Dziennik budowy jest dokumentem, w którym znajdują się szczegółowe zapisy dotyczące wszystkich kwestii związanych z procesem budowy konkretnego budynku. Zapiski są tworzone chronologicznie w formie fizycznej lub elektronicznej.

Za stworzenie pierwszego wpisu odpowiada inwestor, który powinien umieścić w nim kluczowe podmioty: wykonawcę, kierownika budowy, projektanta i ewentualnie inspektora nadzoru inwestorskiego. Ostatni wpis umieszcza się wtedy, gdy wszystkie roboty budowlane zostaną zakończone zgodnie z planem. Za wykonanie tego wpisu odpowiada kierownik budowy.

Kto jest uprawniony do umieszczania wpisów w dzienniku budowy? Prowadzenie dziennika zalicza się do obowiązków kierownika budowy. Wpisów mogą jednak dokonywać wszystkie osoby uczestniczące w tym procesie poza wykonawcą. Do grupy uprawnionych do tego należą zatem inwestor, projektant, kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego. 

Każda z tych osób powinna wpisywać informacje wynikające ze swoich kompetencji i realizowanych obowiązków. Przykładowo, kierownik budowy może informować w nich o zakończeniu kolejnych etapów budowy bądź o wstrzymaniu prac ze względu na jakieś nieprawidłowości. Wpisy inspektora nadzoru do dziennika budowy mogą z kolei dotyczyć tego, co wykazała przeprowadzona kontrola.

Warto mieć na uwadze to, że prowadzenie dziennika budowy jest obowiązkowe. Ignorując ten obowiązek, można spotkać się z poważnymi konsekwencjami. 

W teorii, kierownik budowy i inspektor nadzoru dążą do osiągnięcia tego samego celu i odpowiadają przed tą samą instancją: inwestorem. Czy w związku z tym łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego jest możliwe? Odpowiedź na to pytanie można znaleźć w Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Kluczowy okazuje się tu następujący ustęp:

Art. 24. 

1. Łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest dopuszczalne. 

Jak widać, polskie prawo podchodzi do tej kwestii bardzo restrykcyjnie. Nie może dojść do sytuacji, w której zostaje zatrudniony kierownik budowy i inspektor nadzoru w jednej osobie. Te dwie funkcje muszą być zawsze pełnione przez dwie odrębne osoby. 

Dlaczego to tak istotne? Jest to związane z hierarchią na placu budowy. Zamiar wybudowania domu wychodzi od inwestora, który następnie zleca:

• wykonanie projektu projektantowi, 
• kierowanie realizacją prac kierownikowi budowy,
• nadzorowanie procesu inspektorowi nadzoru inwestorskiego.

Kolejność ta jest nieprzypadkowa, gdyż jasno wskazuje na to, że rolą inspektora nadzoru inwestorskiego jest m.in. kontrolowanie pracy kierownika budowy. Tym samym jest on wyższą instancją i stanowi organ nadrzędny nad nim. Jest także pewnego rodzaju pośrednikiem między kierownikiem budowy a inwestorem.

Gdyby kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego byli jedną osobą, w projekcie mogłoby zabraknąć organu nadzorującego. To z kolei mogłoby prowadzić do późniejszych problemów. Zachowanie zależności na linii inspektor nadzoru inwestorskiego a kierownik budowy jest zatem niezbędne do tego, by proces budowy przebiegł sprawnie i bez naruszania obowiązkowych norm, które mogłyby zostać później wykryte przez inspektora nadzoru budowlanego.

Łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego jest możliwe w nieco innym kontekście. Nic nie stoi na przeszkodzie temu, by te osoby były zatrudnione przez ten sam podmiot, czyli np. inwestora. O ile tylko będą to dwie oddzielne osoby, nie zachodzi tu obawa o to, że ich funkcje okażą się nieskuteczne.

Powodzenie inwestycji zależy od wielu czynników, a znalezienie wysoce wykwalifikowanych specjalistów z pewnością się do nich zalicza – podobnie jak prawidłowa relacja na linii inspektor nadzoru budowlanego a kierownik budowy.

O ile na powyższe aspekty masz jakiś wpływ, o tyle wiele innych pozostaje poza zakresem Twoich możliwości. Chcąc zapewnić sobie poczucie bezpieczeństwa w razie niespodziewanych zdarzeń, możesz kupić ubezpieczenie domu w budowie w LINK4. W ofercie ubezpieczyciela znajdziesz produkt, który sprawdzi się także wtedy, gdy budynek nie jest jeszcze ukończony. Jest to ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych. 

W tym przypadku zakres ochrony obejmuje szkody, do których doszło wskutek określonych zdarzeń losowych. Należą do nich m.in.:

• pożar,
• uderzenie pioruna,
• przepięcie,
• silny wiatr,
• grad,
• zalanie (w tym przez osoby trzecie),
• deszcz,
• dym i sadza,
• upadek drzew i masztów,
• wandalizm.

Wybierając ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych, możesz ustalić sumę ubezpieczenia w taki sposób, by była równa wartości inwestycji budowlanej na dzień zawarcia umowy ubezpieczenia, powiększonej o przewidywane koszty robót budowlanych, instalacyjnych lub elektrycznych zaplanowanych do wykonania w okresie ubezpieczenia.

Co zrobić, jeśli dojdzie do szkody? Zgłoś ją niezwłocznie, aby rozpocząć proces likwidacji. W przypadku szkody w domu w budowie limit odpowiedzialności ubezpieczeniowej odpowiada wartości prac budowlanych, które zostały wykonane do dnia wystąpienia szkody. Jednocześnie limit ten nie może przekroczyć sumy ubezpieczenia.

Kierownik budowy i inspektor nadzoru inwestorskiego to dwie różne osoby, które powinny dysponować odmiennymi kompetencjami i realizować inne obowiązki. Jeszcze więcej różnic istnieje na linii inspektor nadzoru budowlanego a kierownik budowy. Pierwszy z nich reprezentuje organy administracji państwowej, a drugi jest zatrudniony przez inwestora. 

Budowa domu od zera wiąże się ze stresem. Chcąc oszczędzić go sobie w pewnym zakresie, rozważ zakup ubezpieczenia domu w LINK4. Możesz je nabyć przez Internet, korzystając z kalkulatora online. Do Twojej dyspozycji jest także infolinia dostępna pod numerem telefonu 22 444 44 79, jak również sieć agentów stacjonarnych, którzy współpracują z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

1. Jakie formalności są wymagane, aby zatrudnić inspektora nadzoru inwestorskiego?

Należy umieścić stosowny wpis w dzienniku budowy, precyzując w nim, kto przyjmie tę rolę przy budowie danego budynku.

2. Czy obecność inspektora nadzoru inwestorskiego jest obowiązkowa na budowie?

Nie zawsze jest to konieczne. Udział inspektora nadzoru inwestorskiego jest wymagany wtedy, gdy jest to uzasadnione wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko. Jeśli będzie to konieczne, obowiązek ten nałoży na inwestora odpowiedni organ administracji architektoniczno-budowlanej.

3. Czy inspektor nadzoru inwestorskiego może występować w imieniu inwestora?

Rolą inspektora nadzoru inwestorskiego jest reprezentowanie inwestora na placu budowy i przeprowadzanie kontroli w jego imieniu.

4. Czy można zmienić inspektora nadzoru w trakcie trwania budowy?

Tak. Wymaga to jednak dopełnienia określonych formalności.

Źródła:

1. https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-w-2023-roku,13,21.html
2. https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19940890414