Teoretycznie, nie musisz podejmować żadnych szczególnych działań, żeby zarabiać na mieszkaniu, które jest Twoją własnością. Nie musisz również dysponować specjalistyczną wiedzą na temat tego, jak wynająć komuś mieszkanie. Jeśli jednak dobrze się do tego przygotujesz, zwiększysz swoją szansę na znalezienie solidnych najemców, którzy nie tylko odpowiednio zadbają o wynajęty lokal, ale też zostaną z Tobą na dłużej. Dzięki temu Twoja własność pozostanie bezpieczna, a Ty zaoszczędzisz czas, jeśli nie będziesz szukać nowych najemców co roku.

Prace remontowe i modernizacyjne

Zastanawiasz się nad tym, jak szybko wynająć mieszkanie? Z rynku błyskawicznie znikają lokale, które są utrzymane w dobrym stanie technicznym i są atrakcyjne wizualnie. Z tego powodu opłacane może być przeprowadzenie remontu przed wynajęciem nieruchomości. 

Zakres prac powinien obejmować przede wszystkim naprawienie usterek, które mogłyby przysporzyć problemów przyszłym najemcom. Zastanów się nad tym, komu chcesz wynająć mieszkanie i do tego dostosuj zakres remontu oraz standard wykończenia. Inne oczekiwania w zakresie standardu i funkcjonalności mieszkania mogą mieć przecież studenci, a inne rodzina z dziećmi.   

Wyposażenie mieszkania

Jak wynająć mieszkanie? Chociaż można spotkać osoby, które zabierają ze sobą własne meble przy każdej przeprowadzce, zdecydowana większość najemców preferuje nieruchomości, które nie wymagają żadnego nakładu finansowego. Największym powodzeniem cieszą się zatem lokale, które są w pełni wyposażone – takie, do których najemca może wprowadzić się, zabierając ze sobą tylko walizkę z ubraniami i pudła z osobistymi przedmiotami.

W związku z tym kluczową kwestię stanowi właściwy dobór mebli i wyposażenia. Tu również warto zastanowić się nad tym, jakie są Twoje oczekiwania względem przyszłych najemców i do kogo kierujesz swoją ofertę. Czego nie może zabraknąć w miejscu, w którym będą mieszkać, a jakie elementy są zupełnie zbędne?

Największe znaczenia ma tu oczywiście kuchnia, w której powinny znaleźć się wszystkie niezbędne sprzęty (lodówka, piekarnik, płyta gazowa/indukcyjna, mikrofalówka itp.), a także odpowiednia liczba szafek i sporo miejsca na blatach kuchennych. W łazienkach standard stanowią obecnie pralka, pojemna szafka (np. wisząca lub stojąca typu słupek) oraz otwarte półki na podręczne rzeczy.

W sypialni powinno znajdować się wygodne łóżko, a także pakowna szafka lub garderoba. Im więcej przestrzeni do przechowywania, tym lepiej. Co do aranżacji salonu, masz tu pełną dowolność. Jeśli chcesz. Możesz postawić na minimum, czyli kanapę, stolik kawowy i szafki czy regały, które przydadzą się do uporządkowania tego, z czym najemca wprowadzi się do mieszkania. Jeśli zależy Ci na jego komforcie i zadowoleniu, możesz wyposażyć pokój dzienny w telewizor czy sprzęt stereo.

Jeśli szukasz sposobu na to, jak wynająć mieszkanie tanim kosztem, nie musisz inwestować w meble z wyższej półki. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy celujesz w najemców premium, którzy są w stanie zapłacić więcej za standard wyższy niż zwykle. W większości przypadków najlepszym wyborem okaże się tu średni standard mebli i wyposażenia. Warto pamiętać, że najtańsze sprzęty mogą mieć niską jakość, a przez to szybko stracić na funkcjonalności i wymagać wymiany.

Sprzątanie i estetyka wnętrza

Jeśli chcesz, aby mieszkanie wyglądało profesjonalnie i zachęcało najemców od razu po obejrzeniu zdjęć, możesz zdecydować się na skorzystanie z usługi home stagingu i pomocy doświadczonego fotografa. Wystarczy jednak zmysł estetyczny, aby poradzić sobie samodzielnie z tym ostatnim krokiem przed publikacją ogłoszenia.

Pamiętaj, że potencjalni najemcy szukają miejsca, które będzie dla nich domem, dlatego chętnie zobaczą aranżację wyrażającą ciepło i przytulność. Starannie posprzątaj mieszkanie, opróżnij je z niepotrzebnych rzeczy i odpowiednio zaaranżuj przestrzeń przed zrobieniem zdjęć do ogłoszenia. Możesz np. ustawić na stole zastawę dla kilku osób, która będzie wyglądała tak, jak gdyby rodzina zbierała się do zjedzenia wspólnego posiłku.

Duży efekt daje także powieszenie w mieszkaniu firanek, zasłon lub rolet, które ułatwiają stworzenie intymnego, domowego klimatu na zdjęciach. Warto też wstawić do mieszkania kilka roślin. 

Nawet jeśli starasz się przygotować mieszkanie na wynajem własnymi siłami, rozważ zatrudnienie firmy sprzątającej do usunięcia pozostałości po remoncie i przygotowania lokalu na powitanie nowych mieszkańców.

Jak wynajmować mieszkanie i zarabiać na tym tyle, by się to opłacało? Chociaż zarabianie na wynajmie powinno być opłacalne, to jednak trzeba mieć na uwadze to, że wysokie ceny zwykle odstraszają najemców – zwłaszcza jeśli w okolicy można spokojnie znaleźć coś o podobnym standardzie i w dużo niższej cenie. Podobnie działają też często najniższe ceny, które kojarzą się z jakimś haczykiem, czyli np. wadą ukrytą, która ujawni się dopiero po zamieszkaniu.

Jak szybko wynająć mieszkanie i zacząć czerpać z tego zyski? Zacznij od przejrzenia ogłoszeń mieszkań na wynajem, które są dostępne w Twojej okolicy. Najlepiej korzystaj z kilku różnych portali czy grup na social mediach, aby zyskać szerszy pogląd na sytuację. Bezpieczną opcję stanowi ustawienie ceny na średnim poziomie dla danej okolicy. Jeśli komuś wpadnie w oko Twoje ogłoszenie, zdecyduje się na podpisanie umowy od ręki – bo nie znajdzie nic lepszego w takiej cenie. 

Jeżeli masz lokal o ponadprzeciętnym  standardzie i możesz sobie pozwolić na to, by dłużej poczekać na potencjalnych najemców, rozważ inne podejście do tego, jak wynajmować mieszkanie. Oferty premium zazwyczaj dłużej czekają na najemców, ale wyższy czynsz najmu powinien rekompensować Twój wkład finansowy w urządzenie mieszkania i czas oczekiwania.

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, na rynku działają firmy zajmujące się profesjonalnym zarządzaniem najmem. Jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z ich usług, nie musisz się niczym martwić. Zarówno znalezienie właściwej osoby, jak i podpisanie umowy czy reagowanie na późniejsze problemy będzie po stronie firmy obsługującej lokal. W tym przypadku nie musisz wiedzieć, jak wynajmować komuś mieszkanie, bo wszystkie formalności załatwi za Ciebie ktoś inny. Z drugiej strony, takiej firmie trzeba oddać pewien procent przychodów z najmu, co nie zawsze jest opłacalne.

Jeśli poznasz poniższe wskazówki dotyczące tego, jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie, poradzisz sobie ze wszystkim samodzielnie, a w Twojej kieszeni pozostanie cała kwota czynszu. Oto aspekty, na które należy zwrócić szczególną uwagę.

Gdzie szukać potencjalnych najemców?

O ile nie chcesz korzystać z usług pośredników, możesz opublikować swoje ogłoszenie samodzielnie na jednym z popularnych portali. Postaraj się stworzyć krótki, spójny tekst zawierający najistotniejsze zalety nieruchomości. Pamiętaj, że osoby zainteresowane wynajmem nie potrzebują marketingowej otoczki, lecz konkretów, czyli informacji na temat:

• lokalizacji i możliwości dojazdu do różnych części miasta,
• powierzchni mieszkania i liczby pomieszczeń,
• piętra, na którym jest położony lokal,
• stanu technicznego,
• wyposażenia do dyspozycji najemcy,
• wysokości czynszu oraz opłat administracyjnych i za media,
• wysokości kaucji,
• okresu wynajmu.

Dobrym miejscem do szukania najemców są także social media, a w szczególnie grupy tematyczne. W ten sposób nie tylko dotrzesz do zainteresowanych, ale też przeprowadzisz ich wstępną weryfikację – bardzo wiele można dowiedzieć się już po przejrzeniu ogólnodostępnego profilu danej osoby.

Jak weryfikować osoby zainteresowane najmem?

Martwi Cię to, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie komuś, kogo zupełnie nie znasz? Właściwie przeprowadzona weryfikacja pozwoli Ci wybrać takie osoby, które wzbudzają zaufanie. Podczas rozmowy z osobami zainteresowanymi wynajmem warto poruszyć m.in. takie kwestie jak:

• branża, zawód i miejsce zatrudnienia,
• okres zamieszkania w poprzednim lokum,
• powód wyprowadzki z poprzedniego mieszkania.

Zdarza się tak, że najemcy są proszeni o zaświadczenie o dochodach osiąganych w miejscu pracy. Z pewnością nie każdy najemca zdecyduje się na ich udostępnienie, ale jeśli nie ma nic do ukrycia i zależy mu na stabilności umowy najmu, nie powinien widzieć w tym nic dziwnego.

Jak już wspomnieliśmy wcześniej, na rynku działają firmy zajmujące się profesjonalnym zarządzaniem najmem. Jeśli zdecydujesz się na skorzystanie z ich usług, nie musisz się niczym martwić. Zarówno znalezienie właściwej osoby, jak i podpisanie umowy czy reagowanie na późniejsze problemy będzie po stronie firmy obsługującej lokal. W tym przypadku nie musisz wiedzieć, jak wynajmować komuś mieszkanie, bo wszystkie formalności załatwi za Ciebie ktoś inny. Z drugiej strony, takiej firmie trzeba oddać pewien procent przychodów z najmu, co nie zawsze jest opłacalne.

Jeśli poznasz poniższe wskazówki dotyczące tego, jak bezpiecznie wynająć komuś mieszkanie, poradzisz sobie ze wszystkim samodzielnie, a w Twojej kieszeni pozostanie cała kwota czynszu. Oto aspekty, na które należy zwrócić szczególną uwagę.

Gdzie szukać potencjalnych najemców?

O ile nie chcesz korzystać z usług pośredników, możesz opublikować swoje ogłoszenie samodzielnie na jednym z popularnych portali. Postaraj się stworzyć krótki, spójny tekst zawierający najistotniejsze zalety nieruchomości. Pamiętaj, że osoby zainteresowane wynajmem nie potrzebują marketingowej otoczki, lecz konkretów, czyli informacji na temat:

• lokalizacji i możliwości dojazdu do różnych części miasta,
• powierzchni mieszkania i liczby pomieszczeń,
• piętra, na którym jest położony lokal,
• stanu technicznego,
• wyposażenia do dyspozycji najemcy,
• wysokości czynszu oraz opłat administracyjnych i za media,
• wysokości kaucji,
• okresu wynajmu.

Dobrym miejscem do szukania najemców są także social media, a w szczególnie grupy tematyczne. W ten sposób nie tylko dotrzesz do zainteresowanych, ale też przeprowadzisz ich wstępną weryfikację – bardzo wiele można dowiedzieć się już po przejrzeniu ogólnodostępnego profilu danej osoby.

Jak weryfikować osoby zainteresowane najmem?

Martwi Cię to, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie komuś, kogo zupełnie nie znasz? Właściwie przeprowadzona weryfikacja pozwoli Ci wybrać takie osoby, które wzbudzają zaufanie. Podczas rozmowy z osobami zainteresowanymi wynajmem warto poruszyć m.in. takie kwestie jak:

• branża, zawód i miejsce zatrudnienia,
• okres zamieszkania w poprzednim lokum,
• powód wyprowadzki z poprzedniego mieszkania.

Zdarza się tak, że najemcy są proszeni o zaświadczenie o dochodach osiąganych w miejscu pracy. Z pewnością nie każdy najemca zdecyduje się na ich udostępnienie, ale jeśli nie ma nic do ukrycia i zależy mu na stabilności umowy najmu, nie powinien widzieć w tym nic dziwnego.

Jak bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie? Dobra umowa to klucz do sukcesu

Za bezpieczeństwo obu stron transakcji wynajmu odpowiada odpowiednio skonstruowana umowa. Warto wiedzieć, że pod tym względem najbardziej istotny jest rodzaj umowy, którą podpiszesz. Najem lokalu mieszkalnego pomiędzy osobami fizycznymi regulowany jest Ustawą o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowych w zasobie gminy. Ustawa bardzo szeroko reguluje kwestie relacji  między najemcą a wynajmującym (w tym zakres obowiązków stron, zasady wypowiadania umowy, zmiany wysokości czynszu najmu czy zasady eksmisji). Tym samym  umowa najmu musi określić tylko przedmiot najmu i wysokość czynszu. Taka umowa nie musi być zawarta w żadnej szczególnej formie (wystarczy zwykła forma pisemna, a nawet ustna). Warto jednak pamiętać, że w przypadku zawarcia najprostszej umowy, nieregulującej szczegółowo zasad najmu, w sprawach nieuregulowanych w umowie znajdą zastosowanie przepisy ustawy, a te bardziej chronią najemcę niż wynajmującego (np. w wielu przypadkach bardzo utrudniona będzie eksmisja najemców, którzy nie chcą się wyprowadzić pomimo nieopłacania czynszu lub nie dbają o stan lokalu i znajdujące się w nim wyposażenie). Trzeba również wiedzieć, że nawet w przypadku, w którym umowa reguluje szeroko kwestie związane z najmem, poszczególne jej zapisy powinny być zgodne z przepisami w/w ustawy i kodeksu cywilnego.

Drugim dostępnym rodzajem umowy jest umowa tzw. najmu okazjonalnego. Zawarcie takiej umowy jest bardziej sformalizowane – po uzgodnieniu treści umowy najemca udaje się z nią do notariusza, gdzie jest sporządzany i podpisywany przez najemcę akt o poddaniu się egzekucji w zakresie wydania mieszkania i pokrycia wynikających z umowy opłat. Kluczowym elementem tej formy umowy jest obowiązek podpisania przez najemcę u notariusza oświadczenia o wskazaniu adresu do wyprowadzki, na wypadek, gdyby wynajmujący skorzystał z aktu o poddaniu się egzekucji.  

Umowa najmu okazjonalnego, choć zdecydowanie bardziej skomplikowana na etapie jej zawarcia, lepiej chroni interes wynajmującego, dlatego zdecydowanie warto rozważyć, która opcja jest dla Ciebie najbardziej odpowiednia.

 Z wyżej wspomnianego raportu PFR Nieruchomości i Polityka Insight wynika, że wynajmujący najczęściej decydują się na następujące opcje:

• umowa zwykła na czas określony,
• umowa zwykła na czas nieokreślony,
• umowa najmu okazjonalnego,
• wynajem bez umowy,
• umowa najmu instytucjonalnego.

Każda z tych opcji ma zalety i wady, więc wyboru między nimi musisz dokonać w oparciu o swoje indywidualne potrzeby. Zwróć tylko uwagę na to, żeby w ustaleniach z najemcą jasno  omówić poniższe sprawy:

• możliwość posiadania zwierząt,
• możliwość podnajmowania części lokalu,
• sposób rozliczania rachunków za media (woda, prąd, gaz, ogrzewanie, Internet) lub zaliczek na ich poczet,
• czas trwania umowy i warunki jej przedłużenia/wypowiedzenia,
• palenie papierosów w mieszkaniu,
• termin i sposób płatności czynszu,
• wysokość kaucji i sposób jej rozliczania po zakończeniu umowy najmu,
• zasady waloryzacji czynszu przy długim okresie wynajmu.

W tym kontekście trzeba też zapoznać się ze wskazówkami na temat tego, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie cudzoziemcowi. W tym przypadku konieczne jest spisanie umowy w języku zrozumiałym dla obu stron, a w razie konieczności skorzystanie z pomocy tłumacza. Warto też dokładnie zweryfikować potencjalnego najemcę, sprawdzając jego kartę pobytu i paszport.

Protokół zdawczo-odbiorczy i kaucja – bezpieczeństwo dla obu stron

Jeśli uważnie wybierzesz najemcę, z pewnością będzie dbać o Twoje mieszkanie. Musisz mieć jednak świadomość tego, że z biegiem czasu rzeczy mogą się psuć, a drobne wypadki na co dzień mogą skutkować powstaniem pewnych szkód. 

Kwestię tego, kto odpowiada za jakie naprawy, powinna precyzować umowa. Zabezpieczenie może stanowić także kaucja, z której mogą zostać potrącone koszty doprowadzenia lokalu do stanu sprzed szkody. Z punktu widzenia właściciela oznacza to poczucie bezpieczeństwa, bo nie musi martwić się tym, czy najemca zapłaci za niezbędne naprawy, czy też wypowie umowę i zniknie z dnia na dzień. Z punktu widzenia najemcy jest to z kolei ochrona przed koniecznością poniesienia dodatkowych wydatków przy zakończeniu umowy, gdyby okazało się, że odpowiada za naprawę czegoś, co zepsuło się w międzyczasie. 

Kaucja powinna być zwrócona, o ile nie doszło do żadnej szkody podczas użytkowania mieszkania. Jej wysokość zwykle równa się 1- lub 2-krotności miesięcznego czynszu, choć może być zarówno wyższa, jak i niższa.

To, do jakich szkód w mieniu doprowadził lub nie doprowadził najemca, można łatwo sprawdzić, o ile w momencie podpisania umowy zostanie spisany protokół zdawczo-odbiorczy. Należy umieścić w nim:

• szczegółowy spis przedmiotów, mebli i sprzętów udostępnionych najemcy,
• widoczne szkody i ślady użytkowania, które powstały przed wprowadzeniem się nowego lokatora (np. smugi na ścianach czy odpryski na płytkach),
• stan liczników w dniu podpisania umowy (posłuży do rozliczenia zaliczek na poczet ogrzewania czy innych mediów, które nie zawsze przychodzą co miesiąc).

Zarówno wynajmujący, jak i najemca powinien również wykonać szczegółowe zdjęcia mieszkania przed podpisaniem umowy. Dzięki temu obie strony będą dysponować dowodami na to, jak wyglądał początkowy stan techniczny nieruchomości. 

Pozostałe formalności związane z tym, jak wynajmować komuś mieszkanie

Po podpisaniu umowy pozostanie Ci już tylko udostępnić najemcy klucze i dopełnić ostatnich formalności związanych z tym, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie komuś obcemu. Zalicza się do nich w szczególności zgłoszenie zawarcia umowy najmu do urzędu skarbowego i odprowadzanie zaliczek na poczet podatku.

Nawet jeśli masz zaufanie do najemcy, staraj się monitorować to, czy dokonuje płatności na czas. Jest to szczególnie istotne, jeśli wszystkie liczniki są przypisane do Ciebie, a najemca samodzielnie opłaca rachunki. W takim przypadku nierzetelne płatności z jego strony mogą skutkować  np. wpisaniem Cię do rejestru dłużników BIK-u (a to równa się problemom finansowym w długiej perspektywie) lub zaprzestaniem świadczenia określonych usług przez dostawców (a ich przywrócenie może wymagać wniesienia dodatkowej opłaty).

Nie da się ukryć, że wynajem może okazać się dobrym źródłem dochodu, zwłaszcza jeśli masz lokal w dobrze zlokalizowanej dzielnicy. Pamiętaj tylko, że wiąże się z tym pewne ryzyko. Powierzasz bowiem komuś obcemu swoją własność.

Jako właściciel mieszkania najlepiej zabezpieczyć się wykupując ubezpieczenie obejmujące jak największy zakres zdarzeń. W LINK4 możesz wybrać ubezpieczenie mienia od pożaru i innych zdarzeń losowych albo ubezpieczenie mienia od wszelkiego ryzyka.

Teraz już wiesz, jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – cudzoziemcowi czy Polakowi. Kluczowe kwestie stanowią właściwe przygotowanie nieruchomości, staranne zweryfikowanie najemców oraz sporządzenie odpowiedniej umowy. Należy też przez cały czas monitorować płatności i reagować od razu, gdy zauważysz jakieś opóźnienie. Choć czasem może to być wynikiem zwykłej pomyłki, może to oznaczać początek problemów z lokatorem, który nie chce ani płacić czynszu, ani się wyprowadzić.

Jak ubezpieczyć mieszkanie, które jest wynajmowane? W LINK4 zrobisz to m.in. przez Internet. Wystarczy skorzystać z kalkulatora online, wybrać odpowiednie produkty i limity sum gwarancyjnych, a następnie zawrzeć umowę na odległość. Możesz także zawrzeć umowę przez telefon (22 4444479) lub stacjonarnie, spotykając się z agentem współpracującym z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Poznań, Ubezpieczenie domu mieszkania Łódź

Czy mogę wymagać od najemców wykupienia ubezpieczenia OC?

Możesz zamieścić taką klauzulę w umowie najmu lub też uzależnić jej podpisanie od okazania aktualnej polisy.

Źródła:

1. https://nieruchomosci.pfr.pl/raport/