Czym jest użytkowanie wieczyste?

Czas czytania: 8 min. 5 sek.

Użytkowanie wieczyste to jeden z przewidzianych przez polskie prawo tytułów prawnych do władania daną nieruchomością. Z czym wiąże się taka forma korzystania z gruntu? Zobacz, co możesz dzięki temu zyskać i na co uważać.

Masz nieruchomość, której dotyczy użytkowanie wieczyste? A może dopiero przymierzasz się do tej decyzji? Poniższe wskazówki rozwieją wszelkie wątpliwości związane z tym zagadnieniem. Sprawdź, czy wiesz o tym wszystko, zanim staniesz się użytkownikiem wieczystym.

Użytkowanie wieczyste – co to oznacza?

Pod pojęciem wieczyste użytkowanie należy rozumieć specyficzną formę prawa do danej nieruchomości, którą precyzują Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilnyUstawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Z tych aktów prawnych wynika, że użytkowanie wieczyste dotyczy gruntów wchodzących w skład majątku Skarbu Państwa, a także jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Co istotne, umowa może dotyczyć jedynie gruntu. Jeśli w grę wchodzi dom jednorodzinny lub mieszkanie, nie ma możliwości korzystania z nich w formie użytkowania wieczystego.

Standardowo, nieruchomość jest oddawana w wieczyste użytkowanie na 99 lat. Istnieje jednak możliwość skrócenia tego okresu, ale jego minimalna długość to 40 lat. Po upłynięciu tego czasu można zawnioskować o jego wydłużenie, ale nie ma pewności co do tego, czy się to uda. Ostateczna decyzja należy do właściciela gruntu.

Wbrew pozorom, nie od zawsze funkcjonował w Polsce taki tytuł prawny, jak użytkowanie wieczyste. Co to oznacza? Ta forma użytkowania nieruchomości została wprowadzona w 1961 roku na mocy Ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Choć wiele osób wciąż korzysta z tej opcji, coraz częściej słyszy się o jej likwidacji. Prace legislacyjne nad odpowiednimi rozwiązaniami prawnymi są w toku.

Jakie prawa zapewnia użytkowanie wieczyste?

W teorii ten tytuł prawny upoważnia użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu na takich samych prawach jak właściciel. Pod względem praktycznym, jest to z kolei forma prawna, które stanowi pewnego rodzaju kompromis między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi pokroju służebności czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Co to dokładnie oznacza? Jako użytkownik wieczysty masz prawo do:

  • użytkowania gruntu w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, a także przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste,
  • postawienia budynku na takim gruncie i posiadania prawa własności do niego,
  • obciążenia nieruchomości hipoteką i innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi,
  • oddania nieruchomości w użytkowanie osoby trzeciej, np. na mocy umowy użyczenia, najmu czy dzierżawy,
  • czerpania zysków z nieruchomości, np. na podstawie wyżej wspomnianych umów,
  • przekazania prawa do użytkowania wieczystego swoim spadkobiercom, ale tylko w zakresie terminowym obecnej umowy,
  • przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.

Z użytkowaniem wieczystym wiążą się również pewne obowiązki. Najważniejszy z nich odnosi się do terminowego regulowania opłat za możliwość korzystania z tego rozwiązania. 

Przeczytaj także: Co wchodzi w skład ubezpieczenia domu?

Jakie koszty ponosi użytkownik wieczysty?

Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste to proces administracyjny, który wiąże się z pewnymi kosztami dla użytkownika wieczystego. Poniżej przedstawiamy ich szacunkową wysokość w 2024 roku. Zapoznaj się nimi i zdecyduj, czy taki tytuł prawny do nieruchomości jest opłacalny z Twojego punktu widzenia.

Opłata wstępna

Podpisanie umowy użytkowania wieczystego wiąże się z koniecznością uiszczenia opłaty wstępnej. Wynosi ona 15-20% wartości danego gruntu. Tę opłatę należy uiścić niezwłocznie po zakończeniu procedury przetargowej, której skutkiem jest oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste. Zapłata powinna zostać zrealizowana najpóźniej w dniu podpisania umowy z użytkownikiem wieczystym. Właściciel nieruchomości może zgodzić się na rozłożenie jej na raty z oprocentowaniem o określonej wysokości, ale nie ma takiego obowiązku.

Opłaty roczne

Uiszczenie opłaty wstępnej to jeszcze nie koniec obowiązków spoczywających na użytkowniku wieczystym. Kolejną należnością związaną z tym tytułem prawnym do nieruchomości jest tzw. opłata roczna. Jej wysokość jest równa od 0,3 do 3% ceny rynkowej danego gruntu

Uiszczenie opłaty rocznej jest wymagane co roku, aż do momentu wygaśnięcia umowy użytkowania wieczystego. Wpłaty należy dokonać z góry za dany rok kalendarzowy, najpóźniej do 31 marca tego roku. Można zawnioskować o wydłużenie tego okresu, składając odpowiedni wniosek do 14 dni od końca terminu płatności. Opłata roczna nie obowiązuje tylko w roku, w którym została podpisana umowa użytkowania wieczystego. 

Obliczanie wysokości opłaty wstępnej i rocznej

Do obliczania wysokości opłaty rocznej jest brana pod uwagę wartość gruntu wyliczona przez wyznaczonego do tego biegłego rzeczoznawcę. W przypadku opłat rocznych zakres procentowy wynosi 0,3-3% wartości danego gruntu, a jego konkretna wysokość zależy od przeznaczenia gruntu:

  • nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% wartości nieruchomości,
  • nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych, budynków towarzyszących oraz plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% wartości nieruchomości,
  • nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność w zakresie opiekuńczym, kulturalnym, leczniczym, oświatowym, wychowawczym, naukowym lub badawczo-rozwojowym – 0,3% wartości nieruchomości,
  • nieruchomości gruntowe na cele rolne – 1% wartości nieruchomości,
  • nieruchomości gruntowe na cele mieszkaniowe, a także na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz na działalność sportową – 1% wartości nieruchomości,
  • nieruchomości gruntowe przeznaczone na działalność turystyczną – 2% wartości nieruchomości,
  • pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% wartości nieruchomości.

Dodatkowo, wpisanie nieruchomości gruntowej do rejestru zabytków obniża wysokość opłaty rocznej o 50%.

Zmiany stawek opłat

Warto pamiętać, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste może się zmieniać, jeśli wartość gruntu ulegnie podwyższeniu lub obniżeniu. Polskie prawo dopuszcza waloryzację tej wartości raz na trzy lata. 

Choć z taką podwyżką można walczyć, np. składając wniosek o nieuzasadnioną aktualizację opłaty rocznej, nie ma stuprocentowej pewności co do tego, czy taki wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie. Należy również uważać na to, by zdążyć w odpowiednim terminie. Na złożenie wniosku masz 30 dni od momentu, w którym otrzymasz pisemne wypowiedzenie aktualnych stawek.

Sprawdź również: Jak ubezpieczyć mieszkanie na wynajem? Praktyczny poradnik

Zostaw numer - oddzwonimy

i wyliczymy dla Ciebie atrakcyjną cenę!

Użytkowanie wieczyste a własność – o czym pamiętać?

Różnice na linii użytkowanie wieczyste a własność są niezwykle istotne z punktu widzenia osoby korzystającej z danej nieruchomości. Najważniejsze z nich to:

  • okres, w którym obowiązuje prawo rzeczowe – użytkowanie wieczyste obowiązuje przez 40-99 lat z opcją przedłużenia, jeśli jest taka możliwość. Własność jest bezterminowa, a prawo do niej traci się w momencie zbycia danej nieruchomości lub przepisania jej na inną osobę. Obie formy prawne podlegają dziedziczeniu, ale w przypadku użytkowania wieczystego tylko w ograniczonym zakresie czasowym,
  • zakres umowy – umowa użytkowania wieczystego może dotyczyć tylko niezabudowanego gruntu. W przypadku umowy kupna-sprzedaży może to być również budynek, nieruchomość, a nawet ograniczone prawo rzeczowe (np. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu);
  • zakres rozporządzania nieruchomością – z należącą do Ciebie na własność nieruchomością możesz zrobić znacznie więcej niż z użytkowaną wieczyście, np. sprzedać ją osobie trzeciej;
  • opłaty związane z użytkowaniem gruntu – właściciela obowiązuje tylko podatek od nieruchomości, a użytkownika wieczystego także opłata wstępna i roczna za użytkowanie wieczyste.

Obie formy prawne niosą za sobą pewne zalety i wady. Dopóki polskie prawo na to pozwala, to do Ciebie należy decyzja odnośnie do tego, która z nich jest korzystniejsza. Jeśli jednak stwierdzisz, że w Twoim przypadku użytkowanie wieczyste nie jest tak opłacalne, jak własność, masz możliwość zmiany. Jest nią wykup użytkowania wieczystego, który skutkuje jego przekształceniem we własność – na stałe

Wykup użytkowania wieczystego to zagadnienie, które w ostatnim czasie nabiera na znaczeniu w wyniku będących w toku zmian legislacyjnych. Taką furtkę dla użytkowników wieczystych stworzyła Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

Obecnie przekształcenie użytkowania wieczystego we własność jest możliwe wtedy, gdy właściciel gruntu wyrazi na to zgodę i zostaną spełnione dodatkowe warunki:

  • wniosek o wykup składa użytkownik wieczysty,
  • umowa użytkowania wieczystego trwa co najmniej 10 lat.

Jeśli Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego przychylą się do Twojej prośby, może dojść do transakcji zakupu gruntu podlegającego użytkowaniu wieczystemu. W takim przypadku obowiązuje Cię tzw. opłata przekształceniowa w wysokości:

  • jeśli na nieruchomości gruntowej nie jest prowadzona działalność gospodarcza – do 20-krotności kwoty będącej iloczynem aktualnej stawki procentowej opłaty rocznej i wartości nieruchomości gruntowej, która zostanie ustalona na dzień zawarcia umowy kupna-sprzedaży,
  • jeśli na nieruchomości gruntowej jest prowadzona działalność gospodarcza – od 20-krotności kwoty będącej iloczynem aktualnej stawki procentowej opłaty rocznej i wartości nieruchomości gruntowej, która zostanie ustalona na dzień zawarcia umowy kupna-sprzedaży, ale nie więcej niż wartość gruntu w dniu podpisania tej umowy.

Przeczytaj też: Jak wynająć komuś mieszkanie? Poradnik dla właściciela nieruchomości

Jakie korzyści niesie za sobą wieczyste użytkowanie?

Chociaż wiele wskazuje na to, że forma użytkowania wieczystego może zniknąć z polskiego systemu prawnego, obecnie wciąż stanowi dostępną opcję – i to wyjątkowo korzystną. Największym atutem tego rozwiązania jest możliwość użytkowania gruntu, którego zakup znajduje się poza możliwościami finansowymi osoby fizycznej lub firmy. To szansa na zbudowanie własnego domu lub rozkręcenie biznesu przy stosunkowo niskim wkładzie własnym.

Warto też pamiętać o tym, że jednostki samorządu terytorialnego często oferują preferencyjne warunki i ulgi podatkowe dla osób, które decydują się na wzięcie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Jeśli uda Ci się znaleźć grunt podlegający takiemu programowi, korzyści z tego rozwiązania okażą się jeszcze większe niż zwykle.

Warto jednak mieć na uwadze także potencjalne wady, jakie niesie za sobą to rozwiązania prawne. Przede wszystkim, użytkowanie wieczyste jest umową terminową i pewnego dnia wygasa. Chociaż prawo zakłada możliwość przedłużenia umowy, organ, do którego należy grunt, nie ma obowiązku zgadzania się na to. Jeśli właściciel ma inny plan na zagospodarowanie terenu, może odmówić, a użytkownik wieczysty nie może z tym nic zrobić.

W takim przypadku w najgorszej sytuacji znajdują się osoby, które postawiły budynek na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Chociaż stanowi on ich własność, zgodnie z prawem właściciel gruntu może zobowiązać ich do rozbiórki po zakończeniu umowy. Alternatywę dla tego stanowi wypłata wynagrodzenia za wzniesione budynki. Wszystko zależy jednak od postanowień z konkretnej umowy.

Trzeba też pamiętać o tym, że umowa użytkowania wieczystego zapewnia ograniczone możliwości w kontekście rozporządzania gruntem. Niektóre działania wymagają bowiem zgody właściciela, a użytkownik wieczysty nim nie jest, nawet jeśli dysponuje podobnymi prawami.

Jak widać, użytkowanie wieczyste ma swoje zalety i wady. Decydując się na to rozwiązanie, warto mieć je na uwadze i rozsądnie korzystać z praw przysługujących użytkownikowi wieczystemu. Pamiętaj, że nawet jeśli działka nie stanowi Twojej własności, lecz korzystasz z niej na mocy umowy użytkowania wieczystego i postawiłeś budynek, możesz dodatkowo się zabezpieczyć wykupując ubezpieczenie nieruchomości w LINK4. Wystarczy, że w formularzu zaznaczysz, że Twoja nieruchomość znajduje się na gruncie, do którego dysponujesz prawami na mocy umowy użytkowania wieczystego. Dzięki temu w przypadku powstania szkód w razie pożaru lub innych zdarzeń losowych, ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie.

Podsumowanie

Użytkowanie wieczyste oznacza udostępnienie osobie trzeciej możliwości rozporządzania w określonym zakresie nieruchomością, która nie należy do niej, lecz do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Taka umowa jest zawierana na okres od 40 do 99 lat z opcją przedłużenia, jeśli obie jej strony będą tym zainteresowane. Co ważne, w użytkowanie wieczyste można oddać tylko grunt, ale już nie dom czy mieszkanie. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie temu, by postawić budynek na działce stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego. Warto również pamiętać, że polskie prawo zapewnia furtkę dla osób, które są zainteresowane przekształceniem użytkowania wieczystego we własność

W LINK4 możesz kupić ubezpieczenie nieruchomości poprzez stronę, gdzie znajdziesz kalkulator. Umowę zawrzesz też telefonicznie pod numerem 22 444 44 79 lub stacjonarnie u agenta współpracującego z LINK4.

Szczegółowe informacje o produktach, limitach i wyłączeniach, a także OWU dostępne są na stronie www.link4.pl.

Zobacz też: Ubezpieczenie domu mieszkania Rzeszów, Ubezpieczenie domu mieszkania Legnica

FAQ

Czy użytkowanie wieczyste jest tym samym co własność?

Nie. Użytkowanie wieczyste jest formą pośrednią między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Użytkownik może więc korzystać z danej nieruchomości i czerpać z niej zyski, ale formalnie pozostaje ona własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Jak długo można korzystać z użytkowania wieczystego?

Standardowo umowa użytkowania wieczystego jest podpisywana na 99 lat z opcją jej przedłużenia, jeśli właściciel gruntu nie ma wobec niego innych planów. Można też zawrzeć umowę na krótszy okres, ale jego minimalna długość to 40 lat.

Czy można sprzedać nieruchomość z użytkowaniem wieczystym?

Taką nieruchomość można sprzedać tylko użytkownikowi wieczystemu. Prawo nie dopuszcza możliwości sprzedaży takiego gruntu osobie trzeciej przez użytkownika wieczystego.

Jakie są korzyści z przekształcenia użytkowania wieczystego we własność?

Przekształcając użytkowanie wieczyste we własność, można zyskać wiele korzyści, w tym opcję sprzedania gruntu osobie trzeciej, jak również możliwość korzystania z niego przez okres dłuższy niż 99 lat – bez obawy o to, że nie uda się przedłużyć umowy użytkowania wieczystego na kolejny okres.

Czy ubezpieczenie nieruchomości obejmuje użytkowanie wieczyste?

Tak. Możesz kupić ubezpieczenie dla nieruchomości, z której korzystasz na mocy umowy użytkowania wieczystego. W takim przypadku to właśnie ten dokument jest tytułem prawnym zapewniającym Ci możliwość zawarcia umowy ubezpieczeniowej. 

Przeczytaj podobne wpisy

Czy artykuł był przydatny?